물류 개발의 중심이 이동하고 있다 (f. 부산, 양산)

 

■ 방송 : 물류 전문 미디어 로지브리지(www.logibridge.kr)

■ 방송일 : 2022년 01월 28일 (금요일)

■ 진행 : 아나운서 허재연

■ 패널 : 알스퀘어 윤여신 부사장

■ 패널 : 알스퀘어 진원창 이사

 

[1부] 물류부동산 아직 건재하다

[2부] 물류 개발 중심 영남권으로 이동

 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

근데 이 지역을 보면 규모가 작지 않아요. 규모가 1만평 2만평이 아니에요. 3~10만평 이런 규모기 때문에 과연 이 규모를 채울 수 있을까 하는데.

 

그럼에도 불구하고 부산항, 감천항, 다대포항 다수의 항만하고의 접근성에 대한 장점. 이런 걸로 인해서 아마 충분히 수요를 충족시킬 수 있다는 이야기를 많이 하고 계시고요.

 

그 다음에 부산의 항만을 통해서 냉동 냉장물류에 대한 수요가 커지고 있다. 이런 얘기도 들었고.

 

제가 지난주에 제주도의 한라산을 갔다 왔는데 제주도의 택시기사님들 하고 얘기하다 보니까 제주도에 필요한 게 뭐냐고 여쭤보니까.

 

저희가 부동산 얘기를 하니까 뭐하시는 분들이냐고 하더라고요. 저희 그냥 부동산 다 삽니다. 이랬더니 제주도에 물류센터를 지어달라는 거예요.

 

이거 얘기해도 되나 방송에. 제주도에 물류센터가 왜 필요하십니까. 그랬더니 감귤 물류센터가 아닌 거예요. 저는 감귤 얘기하시는 줄 알았어요. 그게 아니고.

 

냉장 냉동이 필요한 해산물 같은 거였더라고요. 이것을 보관할 창고가 없다. 이거 하면 대박날 것 같아요. 이런 얘기를 하시길래.

 

제주도의 옥돔이나 이런 것들을 서울로 올리잖아요. 근데 그게 아니에요. 그게 아닌 굉장히 큰 규모의 선진화 된 센터가 없다. 그 얘기를 하시는 것보고 제가 조금 놀랬어요.

 

그래서 그 분이 뭐하셨던 분인가 했더니 새마을금고에서 일하시면서 간접경험을 얘기해주셨는데 제주도도 그런 얘기 나오는 것처럼 부산은 시장이 훨씬 커지잖아요.

 

그래서 부산에 대한 물동량 커지는 것, 러시아에서 들어오는 수산물의 양, 또 선박들이 부산항으로 발길을 돌리는 상황들.

 

또 실제로 부산항이 올해 상반기 물동량이 1,142만 2천TEU 거든요. 그 다음에 이게 20피트 컨테이너 한 개 단위의 기록을 갖고 있고.

 

그 다음에 부산항 개항 이래 가장 많은 컨테이너를 처리한 2019년도가 약 1,098만 7천TEU를 뛰어넘었습니다.

 

그렇다보니까 현재 부산 일대의 화주들이 저온창고를 구하지 못해서 품앗이 하는 그런 경우가 생겨날 정도로 창고는 부족하다는 지적들이 있었고요.

 

그 다음에 물류센터 크기 면에서 인구 337만 명에 달하는 부산, 경남 인근 도시의 물류 수요를 처리하기 위해서는 1만 평 이상의 풀필먼트 기능을 갖춘 대형 물류센터의 대한 수요가 필요할 것 같다.

 

그 다음에 풀필먼트는 단순히 보관 뿐 아니라 물류 전문업체가 판매자를 대신해서 포장, 배송, 재고관리, 교환, 환불 이런 모든 과정을 담당하는 방식을 띄고 있기 때문에

 

부산에서도 도심물류시장에 대한 신선도 비율이 높아지고 있다. 이런 것들도 충분한 수요의 요인이라고 볼 수가 있을 것 같아요.

 

그래서 얼마 전에 KPMG에서 발표한 자료를 보니까 쿠팡 등이나 물류 대기업들이 수도권을 벗어나서 부산이나 영남권에 집중적으로 거점을 확대하는 추세다. 라고 KPMG 컨설팅리포트에서도 얘기를 했었어요.

 

그래서 앞으로 수도권을 이어서 부산이나 영남권의 물류 수요 공급이 늘어날 거고 또 물류부동산 개발도 많이 활발하게 진행될 거다. 라는 이야기들을 전문가들도 하고 계십니다.

 

◆허 : 너무 좋은 얘기들이 나왔는데요. 물류센터 수요에 따라서 달라진 지역과의 물류센터 관계성에 대해서 말씀을 해주셨고.

 

아까 제주도 얘기가 재밌었는데요. 방송을 보고 계시는 분들도 굉장히 좋은 사업아이템이 될 수도 있을 것 같고 누군가 캐치를 하면 또 하나 지어지는 것 아닌가 모르겠네요.

 

●윤 : 이거 지난주 얘기에요.

 

●진 : 실제로 여기 제주로 진출을 생각하고 계신다고.

 

◆허 : 제주도 외에도 분명히 한국에 다른 지역에 그 지역에서 꼭 필요한 물류센터들이 분명히 있을 것 같고 방금 저온물류센터가 많이 건설됐고

 

초저온 물류센터가 추후에는 공급이 과잉이 될 것이라고도 예측을 해주셨는데 상온창고는 공급이 부족하다는 현실인 것 같습니다.

 

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유통 소비 트렌드가 변화해서 도심 내 마이크로 풀필먼트의 수요도 증가하고 있습니다. 앞으로 이 부분에 대해서 전망을 말씀해주시면 좋을 것 같습니다.

 

●진 : 일단 얘기하기에 앞서서 풀필먼트. 마이크로 풀필먼트가 뭔지에 대해서 간단히 정의를 내리면 좋을 것 같은데요.

 

보시면 사실 코로나19 이전에도 이커머스가 지속적으로 산업이 성장하면서 빠르게 물류창고나 이런 수요들이 늘어나긴 했었죠.

 

근데 최근에 이제 코로나19가 터지면서 비대면 소비가 확산이 되고 비대면 소비가 확산되면서 물류 소비가 급속도로 증가가 됐고 물류 소비가 급속도로 증가하다 보니까

 

유통, 물류회사들의 최대의 니즈가 아까 말씀드렸던 것처럼 얼마나 빠르게 고객한테 배송할 수 있느냐가 핵심 가치가 됐죠.

 

저희가 전문용어로 퀵커머스 이렇게 얘기를 하는데 그러면서 세계 주요도시들을 보면 퀵커머스를 부흥시키기 위해서 도심에 물류센터들을 만들면서 다크스토어라는 개념이 생기기 시작했어요.

 

다크스토어는 도심에 있는 슈퍼마켓이라든지 여러 가지 상업용으로 사용하던 것들을. 고객은 사실 다크스토어의 정의를 불이 꺼져있는 스토어. 어두운 스토어.

 

이래가지고 고객들의 발이 닿지 않고 그 매장은 진짜로 배달원들만 왕래하면서 물류창고 형태로 사용하는 이런 유통의 매장들이 그런 형태로 활용이 되는 다크스토어가 유행을 하기 시작했는데요.

 

이런 것들은 사실 저희가 풀필먼트에서 마이크로하게 세세하게 고객들의 문화까지 가게끔 소품종의 물건들을 배송한다는 측면에서 마이크로 풀필먼트라는 단어를 써서 마이크로 풀필먼트가 생겨나게 된 건데요.

 

마이크로 풀필먼트는 사실 우리나라만 국한된 게 아니라 전 세계적인 트렌드입니다. 뉴욕의 아마존에서 운영하고 있는 홀푸드라는 것이 있죠.

 

홀푸드 매장은 아예 전면적으로 다크스토어라는 형태로 전환을 하기도 했었고요. 그래도 되게 유명하죠. 월마트도 미국에 있는 2,500개 매장 이상에서 다크스토어 형태로 복합으로 운영하거나 이런 형태들로 운영을 하고 있어요.

 

우리나라는 대표적으로 보면 배달의민족에서 운영하고 있는 B마트. B마트가 원래 작년까지 하면 30개 정도를 강남에서 거점을 두고 있었는데. 서울에.

 

작년 11월 12월만 해도 8개 정도 강남 송파에서 강남 상부에 추가를 했고요.

 

쿠팡에서 운영하고 있는 쿠팡이츠 마트도 이제 송파구로 시작을 했는데 작년에 강남 서초 강동으로 점차 확장하고 있고요.

 

GS리테일도 올해 상반기에 요기요랑 콜라보를 하면서 GS더프레시를 연계해서 신선식품 퀵커머스 서비스를 출시하기도 했고요.

 

그래서 굉장히 이제 우리나라 뿐 아니라 전 세계적으로 다른 나라에서도 마이크로 풀필먼트가 계속 확장되고 있는 이런 케이스들을 보여주고 있습니다.

 

●윤 : 집대성님이 두 가지 질문을 해주셨어요. 인구가 줄고 있다. 근데 어떻게 물류공급이 늘고 있느냐. 이런 질문이 있었고

 

또 물류센터 재고가 늘면 대형마트 재고로 어려워지지 않느냐 이런 말씀을 하셨는데

 

인구가 주는 것은 맞죠. 근데 물류센터를 이용하는 이커머스를 통해서 물건을 소비하는 사람들이 소비하는 개인에 대한 수요가 많이 늘어나는 추세라고 보시면 될 것 같습니다.

 

그러니까 저만해도 인터넷으로 물건을 잘 안 사거든요. 근데 지금 연령층이 점점 늘어나는 거예요.

 

젊은 친구들이 많이 샀다고 하면 이제는 60~70 오히려 그 이후에 어떻게 보면 현금 확보를 많이 하고 있는 연령층의 소비도 늘어나고 있는 거죠.

 

 

 

 

근데 이제 인구가 줄었는데 실제로 이커머스를 통해서 온라인 구매하는 수요가 늘어나니까 인구대비 이익이 늘어나는 속도가 다르다고 저는 그렇게 현장에서 경험하고 있고요.

 

쿠팡이나 오늘의집 등이 이커머스 성장으로 재고가 늘어나니까 재고 뿐 아니라 장기적으로 쌓아놓는 창고도 필요하고 풀필먼트 같은 창고에는 들어오고 바로 나가고 해야 하는 거잖아요.

 

그래서 제가 아까 도심형물류에서도 얘기하고 싶은 게 있는데 이게 보니까 대형유통공룡 뿐 아니라 중소기업에 이르기까지 전방위적으로 수요증가가 일어나요.

 

풀필먼트에 대한 산업 자체. 또 하나는 MFC라고 하는 풀필먼트 센터에 집중해야 하고 공급을 해야 하는데 어떤 문제가 있나면

 

MFC는 토지가격이 비싼 도심 내에 들어와야 하는 거예요. 그러니까 이게 도심 내에 들어오다 보니까 경제성을 감안해서 수직형이나 지하도심형.

 

이런 다양한 형태로 이렇게 공급이 되어야 하는 상황들이 있고요. 그러니까 이제 물류센터가 진화하는 거죠.

 

그 다음에 제가 현장에서 보는 것은 이마트나 홈플러스 같은 경우에는 서울에 거점물류센터를 갖고 있는 거예요.

 

그리고 이들이 실제로 오프라인으로 영업하고 있는 것도 있지만 온라인으로 배송하는 서비스도 그 지역에서 일어나고 있죠.

 

근데 이게 물류창고만큼 어마어마하게 크지는 않으니까 하지만 수요는 늘어나고 있는 거죠.

 

그래서 상품 입고 보관 주문점수 픽업 포장 출하까지 이제 풀필먼트 센터에서 진행하고 있고 그래서 이러한 수준들은 계속 늘어나고 있다. 이것도 새로운 트렌드라고 말씀을 드리고 싶습니다.

 

◆허 : 다크스토어 복합해서 마이크로 풀필먼트가 세계적으로 큰 이슈가 되고 있고 현재 우리나라에는 B마트나 쿠팡이츠 같은 부분이 많이 확대되고 있고

 

저희 주변에서도 퀵커머스와 함께 결합해서 소비자들이 이용하고 있는 현실인 것 같은데요. 이 부분에 대해서 짚어주셨고요.

 

로봇퓨처님께서 아마존 글로벌 셀링이 한국을 거점으로 두면 물류센터 수요도 더 늘까요? 쿠팡도 한국 상품을 다국어 해외 역직구로 진출할 것 같은데 이런 추측이 맞다면 물류센터 공급은 더 늘 필요가 있을 것 같군요 라고 말씀해주셨습니다.

 

●진 : 지금 역직구 직구 이런 것은 사실 코로나19로 인해서 더 확대가 되고 있죠. 그 전에도 해외에서 직구 형태로 물건을 사고

 

원래 중국 사람들도 우리나라와서 예전에 보따리상 이래가지고 우리나라 들어와서 면세점에서 되게 많이 사가고 그랬는데 최근에는 못 들어오잖아요.

 

그래서 중국분들이 우리나라에서 온라인으로 쇼핑해서 배송받는 이런 역직구형태들이 많이 늘어나고 있습니다.

 

역직구들이 늘어나면 주로 사실은 항만이나 공항이나 이런 곳들이 가까운 인천이나 이런 지역이 역직구의 니즈에 맞는 물류창고들이 굉장히 많이 공급이 되고 실제로도 많이 분포되어 있습니다.

 

말씀하신 것처럼 저런 아마존이나 이런 유통공룡들이 들어와서 거점을 삼기 시작하면 지금 물류창고의 지금의 공급량보다 공급 부족이 더 심화되는 이런 형태가 되지 않을까 싶습니다.

 

●윤 : 저희가 우려도 말씀드리고 긍정적인 이야기도 드리고 있는데 이게 JLL이라고 하는 글로벌회사에서 발표한 자료에요.

 

여기도 보니까 3PL의 적극적인 임차 수요로 역대 최저 공실률을 갈아치웠다. 이렇게까지 얘기하는데

 

이게 뭐냐면 작년에 3~4분기 수도권 그레이드 A급. 물류센터도 A, B, C 등급 이렇게 그레이드를 매깁니다.

 

근데 우리나라가 가지고 있는 기준은 없어요. 오피스빌딩도 등급은 설정하는데 기준이 아직은 없으니까.

 

근데 A등급이라고 하면 연면적 1만평 2만평 이상 신축 5년 이내 이렇게 생각하시면 될 것 같아요.

 

근데 A등급 물류센터 공실률이 1.7% 정도 되어 있고요. 중부권역이 1.1% 그 다음에 공실률이 앞으로 빠르게 감소할 것이라고 계속 예측하고 있고.

 

남부권역이 2.7%, 남동부권역은0.3%, 서부권역은 4% 근데 이 공실률은요. 전 세계 어느 도시도 이 정도 공실률을 가지고 있지 않을 거예요. 그러니까 공실률이 상대적으로 낮은 거예요.

 

그러니까 이건 뭐냐면 현재까지 공급된 걸 가지고 조사한 거잖아요. 그러니까 앞으로 3년 후 5년 후 공급 예정인 게 있죠. 그걸 합쳐놓으면 공실률이 올라갈 가능성은 있죠.

 

그럼에도 불구하고 상온물류는 어쨌거나 부족하다. 근데 이제 냉장 냉동에 대한 것은 이따 질문하시겠지만 이건 어쨌거나 공급이 조금 많은 거예요.

 

근데 이것은 상품을 만들다보니까 이게 800억이면 적당한 건데 1,000억으로 개발 원가를 들이다보니까 1,200억을 받아야 하잖아요.

 

그러니까 이게 저층부 사무실로 얘기하면 리테일을 많이 둔 거예요. 저층부에 냉장 냉동 물류를 놓지 않으면 사업성이 잘 안 나오는 거죠.

 

왜냐면 토지원가, 건축비용, 각종 인허가비용 이게 계속 늘어나다보니까 지금 그런 것에 대한 상황도 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

◆허 : 화재를 바꿔보자면요. 알스퀘어에 관련된 질문 드리겠습니다. 알스퀘어는 베트남, 싱가폴, 인도네시아 등 해외에서도 많은 데이터베이스를 확보하고 있다고 들었습니다.

 

해외에서 데이터베이스 확보도 아까 질문과 드렸던 국내 데이터베이스 수집 이유와 동일한 이유일까요?

 

●윤 : 우선 저희가 베트남에 진출한지 한 2년 정도 됐어요. 본격적으로 작년부터 일을 했고 올해는 저희가 베트남에 오늘 신문 기사가 떴을 거예요. 알스퀘어 베트남하면 기사가 떴을텐데요.

 

베트남이 이게 어떻게 보면 우리나라나 다른 선진국이 가지고 있지 않은 공공데이터가 많지 않습니다.

 

많지 않다보니까 등기부등본에 대한 데이터도 굉장히 희미해요. 그렇다보니까 이 상업용 부동산에 대한 데이터를 수집하고 누군가 보고 싶었을 때 현장에 있는 외국계 PM사를 통해서 자료를 봐야하거든요.

 

근데 그 데이터의 수준, 고객이 원하는 수준의 데이터가 잘 안 나오는 거예요. 그래서 이것은 우리가 조금 해야겠다. 알스퀘어에서.

 

그래서 이들 정보를 정제하고 분석하고 의미 있는 2차 가공데이터를 만들자고 해서 그 큰 틀을 만들었고 오피스는 이미 구축이 되어 있고요. 물류도 이미 80~90%까지 되어 있어요.

 

그래서 아마 올해 상반기에 베트남에 있는 물류데이터도 다 완성이 될 겁니다. 물류데이터가 완성 되었다는 게 뭐냐면 공실하고 공급에 대한 물량, 건물에 대한 스펙 등이 다 들어가겠죠.

 

그래서 한국에 있는 기업들이 우선 베트남 진출하려고 하는 회사가 되게 많죠. 우리나라 뿐 아니라 유럽이나 미국에서도 굉장히 많이 가려고 하는데.

 

거기에 갔을 때 의미 있는 데이터를 가지고 Q&A를 할 수 있는 회사가 많이 없는 거예요. 저희가 국내 대기업들하고 베트남의 여러 오피스나 이런 리테일 부분 계약한 건이 있거든요.

 

그런 걸 보면 대부분 외국회사랑 얘기하다가 저희한테 온 케이스들이 있는 거예요. 동남아가 우리나라보다 소득수준은 떨어집니다만 IT를 적용한 서비스는 굉장히 많이 나오고 있어요.

 

그리고 젊은 세대다 보니까 IT시스템에 대한 활용, 서비스를 이용하는 데에 대한 습득속도가 굉장히 빨라요.

 

그래서 알스퀘어와 같은 신생회사들이 시장에 진입하기가 굉장히 좋은 거죠.

 

◆허 : 이렇게 해외 진출까지 하고 계시는데 혹시 베트남 시장을 좋게 보신 이유나 첫 번째로 베트남을 선정하신 이유가 따로 있을까요?

 

●윤 : 네 말씀드릴게요. 아까 전에 말씀드린 것과 같이 한국 기업들이 많이 진출해 있다.

 

예를 들어서 어떤 기업이 어떤 오피스를 얻고자 한다. 근데 처음에는 저희가 사택부터 얻어주는 거예요.

 

근데 집을 구하기도 되게 어렵죠. 후진국으로 갈수록 이게 투명하지가 않잖아요. 자료 같은 것들이.

 

건물 가보면 나갔다고 하고 이런 비대칭이 너무 많은 거예요. 그러니까 검증된 자료가 필요한데

 

그런 데이터를 가지고 사택을 구해주거나 하다보니까 자연스럽게 사무실, 지점, 지사를 내는 일을 도와주게 되고

 

그래서 한국 기업들이 많이 진출해 있으면서 저희가 유리한 게 있었죠. 초기 진입이 되게 용이했다는 거고요. 말이 통하잖아요. 한국 회사끼리.

 

그런 부분이 되게 의미가 있었다. 크로스셀링(이미 고객이 구매한 제품을 보완하거나 보충하는 제품을 제안)이 가능했다는 부분이 있고요.

 

두 번째로는 저희가 올해 상반기에 싱가폴 지사를 설립하고 있습니다. 싱가폴 알스퀘어 지사는 100% 자회사 성격으로 저희가 법인을 설립하고 있는 중이고.

 

그 다음에 싱가폴 지사 이후에 올해 하반기에 인도네시아 지사가 만들어질 예정이에요.

 

그래서 동남아에서는 싱가폴이 가장 선진적인 부동산 거래구조, 임대차구조, 투자구조를 갖고 있습니다.

 

그런 것들을 통해서 우리가 빅데이터화를 한다고 하면 많은 투자자와의 커뮤니케이션에 상당히 유리한 고지를 차지할 수 있을 것이다.

 

또 국내 회사 뿐 아니라 외국 회사들. 특히 CBRE, JLL 이런 외국계 프로퍼티 매니지먼트(주로 상업빌딩 등 수익을 목적으로 하는 부동산물건을 관리하고, 그 가치를 유지 · 향상시키는 업무)하는 회사들이

 

아니면 또 외국 기업들이 싱가폴이나 홍콩에 헤드 오피스를 두고 있잖아요.

 

헤드쿼터 오피스를 두고 있는 경우가 많기 때문에 이 기업과의 관계를 저희가 잘 쌓으면 동남아 진출 뿐 아니라

 

이 글로벌 헤드쿼터 오피스가 한국에 오피스를 내거나 이전하거나 하는 일도 충분히 시너지를 낼 수 있는 산업이라고 생각해서 저희가 진출을 하게 됐고요.

 

그래서 지금은 이제 싱가폴, 인도네시아, 베트남까지 동남아시아의 모든 비주거용 데이터를 수집할 겁니다.

 

그건 이건 누구도 시도하지 않은 일이고요. 아까 댓글 달아주신 것처럼 현장 조사해서 합니다.

 

저희가 베트남에 있는 인력을 고용해서 하는데 정말 걔네들 열심히 일하지 않아요. 죄송합니다. 이렇게 얘기해서.

 

거기에서 검증된 인력을 뽑고 세팅하는 데에도 오랜 시간 걸렸어요. 제가 그런 시행착오를 많이 했다는 거죠.

 

지금은 충분히 우량한 인력들을 보유하고 있고 그 인력들을 가지고 남들이 하지 않는 일을 하고 있는 상황이고요.

 

미국의 코스타 그룹이 이런 정보를 수집했었고 브로커 수천 명을 고용하고 활용했던 경험들이 있어요. 유럽회사들도 하고 있고.

 

하지만 동남아는 지금 무주공산인 거예요. 그리고 외국 회사들이 동남아 진출을 꺼려해요. 투명하지 않으니까.

 

투명하지 않으니까 한국 일본에 그렇게 많은 투자를 하는 거예요. 우리는 그나마 선진화 되어 있거든요.

 

그래서 이런 시장에 대해서 우리가 경제와 산업이 발전하고 있고 또 데이터 가치를 아직 모르고 있는 지역이기 때문에

 

그 지역에 가서 저희가 거래구조를 선진화하고 투명화 한다고 하면 충분히 선진국으로 가는데 저희가 일조를 할 것 같다고 이런 생각을 합니다.

 

◆허 : 먼저 베트남에는 한국 기업이 많아서 초기 진입이 쉽다고 얘기해주셨고 싱가폴에도 지사를 두시는 이유는 선진적인 부동산 거래구조가 있고 그 외에도 다른 아시아권의 지역을 언급해주셨습니다.

 

마지막 질문을 드려야 할 것 같은데요. 요즘 물류부동산의 호황기라고 말할 수 있습니다. 이런 호황기가 언제까지 지속될 것이라고 생각하시는지 마지막으로 여쭤보고 싶고 마지막 말씀 한마디씩 부탁드리겠습니다.

 

●윤 : 지금 사실은 많은 해외, 국내 투자자들. 금융권에 있는 많은 분들은 이런 얘기를 해요. 물류밖에 할 게 없다.

 

그것은 뭐냐면 그들이 요구하는 요구수익률이 높아요. 그 요구수익률에 맞는 상품이 물류가 그나마 비슷한 거예요.

 

그 얘기는 뭐냐면 오피스나 호텔이나 리테일이나 이런 상품들이 가격이 엄청 많이 올라가 있는 거예요.

 

그거에 비하면 물류는 지금 그마나 접근하기 좋은 상품인 거예요. 이 정도까지는 내가 베팅할 수 있다. 투자할 수 있다.

 

근데 아까 우리 진이사 말씀하신 것처럼 오피스빌딩이 평당 4천만 원 주고 건물을 산다? 이것은 굉장히 고민스러운 거예요.

 

근데 4천만 원 주면 이 건물을 살 수 있냐. 그것도 입찰해서 사는 거예요. 그래서 너무 불편하죠. 입찰해서 될 가능성이 희박하잖아요.

 

그리고 물류센터는 지금 핫하다 좋다고 하는 건 뭐냐면 어쨌거나 우리나라에서 코로나19로 인한 산업의 혁신이 4~5년 땡겨진 것 같은 거예요.

 

사실은 4~5년 천천히 갔으면 물류가 이렇게 폭발적으로 증가하지는 않았을 거예요.

 

그리고 물류 공급 과잉이다. 이런 우려는 하지 않았을 거예요. 근데 이 코로나 팬데믹으로 인해서 갑자기 확 오니까 제가 만난 회사들 중에서는 이렇게 말하는 회사도 있었어요.

 

코로나19로 많이 어려우시죠. 악수도 안 하잖아요. 요즘에는. 어렵다고 인사하는데 죄송합니다. 오늘 맛있는 거 드세요. 왜요라고 하니까 저희 회사는 너무 잘 돼요.

 

회사가 너무 잘 된다니까 어디라고 말씀드리기는 어렵지만 다 여러분이 아는 회사에요.

 

그만큼 지금 뭔가 혁신하고 있고 잘되고 있는데 이건 뭐냐면 이런 것도 있어요. 오래된 아파트에서 새 아파트로 가잖아요.

 

오래되고 낡은 오피스에서 새 건물로 가요. 여의도 IFC 파크원, 강남의 센터필드 이런 건물로 가는 거예요.

 

물류센터도 똑같아요. 물류창고에서 물류센터로 가는 거예요. 근데 이제는 물류센터가 아니라 물류타운으로 가는 거죠.

 

이렇게 가는 거예요. 그러니까 점점 어디로 가요. 좀 더 나은 곳. 인프라 잘 되어 있는 곳. 화재 위험 없는 곳. 건물을 좀 제대로 지은 곳.

 

이런 건물로 가다 보니까 임대료가 조금 올라가더라도 그런 리스크 줄이자는 거예요.

 

그래서 지금 매매가격은 엄청 올라가고 있고 렌트가 약간 이러고 있는데 렌트가 지금 따라가고 있어요.

 

근데 물류의 임대료가 10년 전하고 지금하고 비교해봤을 때 큰 차이가 없어요.

 

오피스빌딩은 10년 전에 비해 많이 올랐어요. 10년 전에 10만원이었으면 지금 30만원까지 올랐는데

 

물류가 10년 전에 3만원이다 하면 4~5만원이어야 하는데 지금도 3만원이에요. 충청권 가면 2만 5천 원대라는 말이에요. 엄청 싼 거죠. 공급가격에 비해서.

 

근데 앞으로 이제 정기권 공급 어려워진다. 이제 충청권 내려간다. 이러면 공급 자체가 어려워지고 비싸잖아요. 그러면 물류에 대한 렌트도 올라가겠죠.

 

하지만 현재 화주들은 이전하는 이유는 딱 하나에요. 물류임대료 싸게 준다. 모아서 한 번에 좋은 데 갈 수있다. 이러면 이전할 수 있는 가능성이 있는 거예요.

 

그래서 저는 이런 상품에 대한 다양한 것. 물류에 대한 공급 상품에 대한 다양성. 그 다음에 거기에 대한 어떤 인프라를 집어넣을 것이냐.

 

 

 

 

또 리스크. 태풍이나 화재나 이런 것에 어떻게 대비할 거냐. 안전관리 어떻게 할 거냐. 이런 것이 잘 되어 있을수록 고가의 비용을 받으면서 충분히 운용할 수 있다고 생각이 되고요.

 

그 다음에 물류 운용하는 회사들도 되게 다양한 상품을 만들어요. 그러니까 그 안에서 예전에는 물건을 받아서 보관하고 넘겨주고 이런 것이 아니고

 

그 안에서 포장, 운용, 관리 이런 것까지 다 해주는 것. 3PL, 4PL까지 나오고 있잖아요. 그런걸 보면 시장은 좀 더 확대될 것 같다.

 

그런데 부동산이란 게 계속 올라가지는 않아요. 그래서 지금 충청권까지는 갔고요. 충청에서 영남권으로 여기는 다른 시장이잖아요.

 

이 시장까지 확대되는 것이 앞으로 한 4~5년. 4~5년까지는 저나 이 업을 하고 있는 많은 사람들은 기대하고 있어요.

 

그 이후에도 계속 공급하겠냐. 그것은 아닌 것 같고요. 기존에 있는 물류센터를 리모델링하거나 재건축하거나 이런 일들이 일어날 것 같습니다.

 

현재로서는 대안으로 공장이나 옛날 물류창고에 또 다른 다음 상품은 뭐야. 라고 한다면 지금은 호텔을 오피스로 바꾸잖아요.

 

지금은 물류창고나 공장이 물류센터로 가고 있어요. 그중의 일부가 또 데이터센터로 가고 있고 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

 

●진 : 저는 작게만 소프트적인 것만. 윤대표님이 거시적이고 물류적인 부분에서 말씀을 잘 해주셔서. 저는 이제 집중해 봐야할 부분은 소프트웨어적인 부분에서 보면

 

물류창고 안에 얼마나 운영을 효율적으로 할 수 있냐. 아까 말씀드렸던 것처럼 도심형물류창고에서도 도심형물류창고를 운영할 때도

 

사실 그 안에서 피킹이나 패킹의 작업들이 이루어지거든요. 이 작업도 얼마나 효율적으로 빨리 하냐가 단 1분 1초라도 줄일 수 있는 하나의 요인이 되는 거잖아요.

 

그렇게 피킹이나 패킹을 얼마나 효율적으로 하냐. 그러면 결국에 최근에는 되게 화두가 되고 있는 게 로봇, AI 이런 것들을 통해서 물류창고 안의 생산성을 끌어올리는 거죠.

 

얼마만큼 그렇게 자동화를 잘 하고 효율적으로 만드느냐. 이게 아마 앞으로의 물류창고가 입지도 중요하고 임대도 중요하고 여러 가지가 중요하겠지만

 

물류시장이 계속 성장을 하면서 산업이 성장을 하면서 그런 부분이 굉장히 중요해지고 앞으로 그런 부분을 얼마만큼 효율적으로 할 수 있느냐가 경쟁력의 관건이 되지 않을까 생각이 됩니다.

 

●윤 : 물류임대료가 오르면 물가도 오를 것 같은데 걱정되긴 하네요. 라고 집대성님이 질문해주셨는데요. 질문 감사합니다.

 

제가 이 모빌리티 있잖아요. 인터넷으로 물건을 사고 팔고 이런 일들이 일어날수록 사실은 비용은 낮아져야 하는 거예요.

 

근데 제가 카카오모빌리티를 통해 택시, 대리를 쓰거든요. 근데 지금 굉장히 비싸요.

 

이유가 뭐냐고 물어봤더니 카카오모빌리티 담당하시는 분이 뭐라고 얘기하냐면 거기에 있는 대리, 택시 인력들이 물류로 다 갔데요.

 

그래서 인력을 구할 수가 없다는 얘기도 들었어요. 지금 말씀하신 것처럼 당연히 임대료가 올라갈 것 같아요. 공급 가격이 올라가니까.

 

근데 결국은 물류비용이 늘어나는 거잖아요. 결국에 이 물류비용을 줄이기 위해서 자꾸 어디로 올까요?

 

서울 근교로 올 거예요. 서울 근교도 안 되니까 도심형물류로 또 들어오잖아요. 절대적인 물류비용을 안 올리려고 굉장히 많은 애를 쓸 거예요. 공급자들 측면에서.

 

그리고 실제적으로 지금 물류비용은 되게 싼 거냐. 그렇지는 않은 것 같아요. 제가 경기권이나 충청권에 다니다보면 물류 물동량 자체가 엄청나게 늘어난 것 같아요.

 

그러니까 1톤 트럭, 이런 소규모 트럭들에 대한 물동량 있잖아요. 그런 규모들도 엄청 늘어나는 것 같아서 이게 좀 더 선진화 될 필요가 있다. 그 다음에 좀 더 온라인화 될 필요가 있다.

 

이렇게 되면 좀 낮아지지 않을까. 근데 결과적으로 사람이 직접 해야할 일이 너무 많으니까 지금 쿠팡이나 많은 선진화된 기업들은

 

아까 얘기한 로봇화 하는 거 있잖아요. 이것들에 대한 연구들을 계속 하고 있는 것 같아요.

 

그래서 그 비용을 어느 정도 선에서 막지 않을까 그런 생각이 듭니다.

 

◆허 : 두 분의 물류부동산의 대한 견해를 미시적, 거시적인 측면에서 알아보는 시간이었고요. 여기서 방송을 마무리 해봐야 될 것 같은데요.

 

오늘 너무 좋은 말씀 나눠주셔서 시청자분들도 좋은 시간되셨을 것 같습니다.

 

오늘 어떠셨을까요?

 

●진 : 사실 이런 방송이 처음이다 보니까 처음에 긴장도 많이 되고 그랬지만 그래도 이제 저희가 돌아가는 얘기들 기존에 알고 있는 얘기들을 편하게 풀 수 있는 자리였던 것 같아서

 

저로서도 좋은 시간이었고 보시는 분들도 좋은 인사이트 가져가셨으면 하는 바람입니다.

 

●윤 : 저는 사실 동영상 강의나 온라인 수업은 제가 안 하고 있는데요. 저희 회사 홍보팀에서 알스퀘어 얘기 잘 해달라고 해서 나와서 열심히 했습니다.

 

근데 저도 오늘 굉장히 재밌었고 덕분에 제가 물류 관련 데이터들을 많이 수집해서 많이 읽어보면서 얘기했는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

◆허 : 저도 너무 도움되는 시간이었고요. 오늘 물류부동산과 관련 임대차 노하우에 대해 알아보는 시간 가져봤습니다.

 

두 분 바쁘신 와중에도 참여해주셔서 너무 감사드리고요. 오늘 방송 여기서 마무리해보도록 하겠습니다.

 

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