물류부동산 아직 건재하다 (f. 상업용 부동산 트렌드)

 

■ 방송 : 물류 전문 미디어 로지브리지(www.logibridge.kr)

■ 방송일 : 2022년 01월 28일 (금요일)

■ 진행 : 아나운서 허재연

■ 패널 : 알스퀘어 윤여신 부사장

■ 패널 : 알스퀘어 진원창 이사

 

[1부] 물류부동산 아직 건재하다

[2부] 물류 개발 중심 영남권으로 이동

 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

◆허재연(이하 허) : 네 안녕하세요 여러분 로지브리지 아나운서 허재연입니다. 오늘도 라이브 방송 시작해보도록 하겠습니다.

 

라이브 시청해주시는 여러분들 오늘도 많은 참여 댓글 부탁드리겠습니다.

 

오늘은 주요 근린 판매시설 데이터베이스를 물류 관련 만 건 이상 갖고 계시는 상업용 부동산 전문기업인 알스퀘어의 윤여신 부사장님과 진원창 이사님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

 

반갑습니다. 오늘 귀한 자리 나와 주셔서 감사합니다. 먼저 부사장님부터 간단하게 본인 소개 부탁드리겠습니다.

 

●윤여신(이하 윤) : 네 뭐 제 소개를 먼저 하기보다 저희 회사에 대해서 조금 말씀 드리도록 할게요. 저희는 2009년도에 부동산 다이렉트로 설립이 됐고요.

 

2013년에 본엔젤러스 또 2014년에는 소프트뱅크에서 출자를 받아서 일을 하고 있고요. 그 다음에 작년에는 스틱인베스트먼트로부터 약 850억 정도 투자를 받아서 지금 부동산 관련 빅데이터 산업을 하고 있습니다.

 

저희 회사의 전체 직원은 430명 정도 되고요. 다양한 산업에 저희가 다양한 일들을 하고 있어요.

 

우선 저희가 알스퀘어가 데이터와 기술을 통해서 오피스와 리테일 또 물류센터 또 상업용 부동산 시장의 비효율을 혁신하는 회사라고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

그래서 오피스와 물류센터 리테일 상업용 부동산에 대한 빅데이터 약 15만 건을 바탕으로 매월 매주 단위로 업데이트를 하고 있고요.

 

임대차에 대한 컨설팅 서비스 또 매입 매각 프로포트 매니지먼트라고 하는 자산관리 또 컨설팅, 리서치, 인테리어 리모델링 사업을 하고 있고요.

 

2년 전에 베트남 지사가 설립이 됐고 올해는 싱가폴 지사를 설립하는 등 동남아 시장에도 국내 경험을 바탕으로 해서 계속적으로 확장해 나가고 있는 그런 회사로 보시면 되겠습니다.

 

◆허 : 알스퀘어에 대해서 상세하게 설명을 해주셨는데요. 진원창 이사님도 함께 해주셨는데 한 말씀 부탁드리겠습니다.

 

●진원창(이하 진) : 저는 이렇게 방대하게 15만 건 이상의 빅데이터를 모아놓은 이 알스퀘어에서 데이터를 활용해서 분석하고 보고서를 작성하고 데이터랑 파생된 비즈니스를 서비스를 제공하는 부서의 총괄을 맡고 있습니다.

 

◆허 : 네 감사합니다. 앞서서 살짝 언급을 해주셨는데요. 알스퀘어에서는 물류분야에서는 1만 개 이상의 상업용 부동산 DB를 구축하고 있다고 들었습니다.

 

이렇게 DB를 모으는 목적은 무엇이고 어떤 종류의 데이터베이스를 모으고 계시는지 조금 더 구체적인 설명 부탁드리겠습니다.

 

●진 : 일단 저희 알스퀘어에서 물류부동산 데이터베이스가 약 1만 개 이상이 되고요. 데이터베이스를 모으는 목적은 사실 가장 큰 목적은 정보의 비대칭을 해소하는 게 가장 큰 목적입니다.

 

상업용 부동산 시장을 보면 일단 거주용 부동산 시장을 보면 예전에 저희가 존재하지 않았던 직방이라든지 다방이라든지

 

이런 중개플랫폼들이 네이버 부동산 등이 활성화되면서 소비자들이 가지고 있지 않았던 정보들을 많이 오픈했죠.

 

그러면서 소비자들이 부동산 시장의 정보에 대해서 많이 알게 되고 부동산 시장에 대해서 가격적인 부분이나 어떤 거래가 어떻게 흘러가는지 임대료가 어떻게 되는지

 

 

 

 

이런 부분들을 투명하게 볼 수가 있게 됐죠. 그러면서 정보 비대칭성이 많이 해소가 되고 시장이 많이 발전했죠. 거주용 부동산 시장이.

 

그걸 상업용 부동산 시장으로 똑같이 옮겨왔다고 보면 됩니다. 상업용 부동산 시장 자체가 거주용 부동산보다도 더 폐쇄적인 시장이다 보니까 수요자와 공급자 간의 정보의 괴리가 정말 큽니다.

 

근데 알스퀘어는 이런 정보의 괴리를 부동산을 저희가 직접 발로 뛰면서 플랫폼화 시키고 이것들을 정보 수요자들에게 제공을 하면서

 

정보의 비대칭을 굉장히 많이 줄이는 이런 효과를 가져오고 있는 것들이 저희가 DB를 모으고 있는 목적이고요.

 

어떤 종류의 DB를 모으느냐 사실은 이렇게 얘기하는 게 맞는지 모르겠지만 정말 다 모읍니다. 정말 다 모으고요.

 

임대인 정보부터 시작해서 건물DB, 건물 안에 들어가는 건물 스펙, 몇 층짜리고 심지어 화장실 개수가 몇 개 있는지 이런 정보까지도 그런 건물의 전체적인 빌딩 정보.

 

저희가 발로 뛰면서 다 모으고 있습니다. 그리고 그것을 바탕으로 이 서비스를 필요로 하는 임차사들의 고객 정보까지도 모으는 이런 방대한 정보를 저희가 수집하고 있습니다.

 

◆허 : 정보의 비대칭성을 해소하기 위해서 상업용 부동산에까지 그 분야를 넓히고 계시고 어떤 종류의 데이터베이스를 모으시냐고 물어봤을 때는 자신있게 모든 종류의 DB는 다 모으고 있다고 말씀해주셨습니다.

 

그럼 조금 더 본론으로 들어가 보자면요. 물류부동산, 물류센터가 작년에 아주 핫했습니다.

 

알스퀘어에서 2022년 상업용 부동산 키워드를 한 번 뽑아주시면 2021년에 이어서 뭐가 있을지 부탁드려보겠습니다.

 

●진 : 이것도 제가 간단하게 말씀드리겠습니다. 물류부동산이 핫해서 키워드 중에 하나가 물류부동산이 있습니다.

 

알스퀘어에서 뽑은 키워드의 5가지는 물류부동산 플러스 상업용 부동산 전체적으로 어떤 키워드가 있을지 뽑아봤는데

 

먼저 보면 오프라인. 최근의 코로나19 때문에 리테일 시장이 말이 많죠. 굉장히 말이 많고 오프라인 시장이 굉장히 어려워졌다. 온라인 시장이 강세다. 이런 것들은 모든 분들이 아실 거고.

 

근데 사실 저희가 부동산 관점에서 보면 오프라인 매장들. 오프라인 리테일 자산들에 초점을 맞춰봤을 때는 어떤 키워드들이 있나 보면.

 

오프라인 리테일도 양극화가 되고 있는 것 같습니다. 특색 있는 오프라인만 생존한다. 예를 들면 저희가 공실률을 뽑아보면 강남, 명동.

 

명동은 외국인 위주의 상권이다 보니까 사실 외국인들이 들어오지 않는 상황에서는 많이 죽었고요.

 

그렇게 특색 있지 않은 어떤 일반적인 상권들은 사실 공실률이 많이 올라갔습니다.

 

근데 보면 청담 같은 곳들 있죠. 청담동. 이제 도산공원 최근에 주변에 보면 도산 신 명품거리?

 

주변으로 보면 최근에 굉장히 핫하고 힙한 이런 패션샵들이나 레스토랑 등이 많이 생겼습니다.

 

그러면서 실제로 코로나 시기에 공실률을 보면 청담 같은 경우에는 오히려 조금 줄었거나 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

 

이 말은 결국에는 특색 있고 그 상권만이 가진 컨셉이 있는 오프라인들만 살아남고 있다. 그렇게 보시면 될 것 같고요.

 

두 번째로 도심물류센터가 급속도로 확산되고 진화하고 있다. 라는 부분인데 뒤에서도 저희가 물류콘텐츠 계속하면서 도심물류센터에 대해서 말씀드리겠지만

 

최근에 라스트마일 경쟁이 붙으면서 최근에는 고객 집까지 얼마나 빨리 갈 수 있냐. 이 정말 1분 1초를 줄일 수 있는 게 키워드가 되다보니까.

 

점점 더 고객의 집에 가까운 곳에 물류창고를 두고 있어야 되는데 사실 서울 수도권에 우리나라 인구의 3분의 2가 살다보니까

 

그러면 고객의 집에 가장 가까이 가려면 도심 안에 물류창고를 만드는 방법밖에 없겠죠. 그래서 이런 부분들 계속적으로 확장될 것이다. 라는 것이 두 번째 키워드고.

 

세 번째는 금리가 계속 오르고 있죠. 금리가 저금리 구조에서 계속적으로 한국은행에서 금리를 올리고 있는데 금리가 오르는 건 사실 상업용 부동산에 굉장히 악재입니다.

 

상업용 부동산 자체가 저희 집처럼 10억 20억 수준보다는 몇 백억 몇 천억 단위까지 가기 때문에 금리가 사실 0.1% 오르는 것들이 굉장히 큰 악재인데.

 

이럼에도 불구하고 최근에 상업용 부동산 자체의 거래나 임대료 그런 것들은 오르고 있습니다.

 

이런 것들이 이제 코로나19와 맞먹으면서 안정적인 자산들을 수요로 하고자 하는 니즈들이 투자자들 사이에서 커지면서 금리 상승중임에도 불구하고

 

상업용 부동산 시장은 오히려 물론 양극화라는 게 안정적인 자산들은 더 인기가 높아지면서 경쟁이 치열해지고 가격이 올라가는 이런 것들을 말씀드릴 수 있어서

 

이런 것들 때문에 양극화라는 답변을 썼고요. 최근에 시장이 그렇게 흘러가고 있다. 그렇게 보시면 될 것 같고.

 

네 번째는 지식산업센터 데이터센터. 상업용 부동산이 사실 예전에는 오피스, 리테일, 그 다음에 상업시설 대형마트, 영화관 이런 것들이 중심이긴 했는데.

 

물류도 사실은 최근에 투자자들 사이에서 각광받기 시작한 건 그리 오래되지 않았습니다. 최근에는 그 외적으로 데이터 수요도 굉장히 많아지면서 데이터센터.

 

지식산업센터는 사실은 오피스의 아류 같은 형태로 지식산업센터도 최근에 공실률이 굉장히 낮고 임대료가 빠르게 올라가면서 투자 상품으로 각광받고 있고.

 

이렇게 빠르게 상업용 부동산 시장의 카테고리들도 많이 확대가 되고 있습니다. 전통적인 자산에서 새로운 자산들로 많이 확대가 되고 있다. 이런 측면에서 네 번째는 그렇게 뽑아봤고요.

 

마지막으로 저희 회사가 강점으로 비즈니스화 시키고 있는 상업용 인테리어 부분에서도 최근에 아시다시피 모든 투자영역에서 ESG라는 것이 화두가 되고 있죠.

 

인테리어 영역에서도 ESG가 화두가 되고 있습니다. 친환경 소재를 활용한 인테리어 비법이라던지 이런 것들이 화두가 되고 있고.

 

앞으로는 이런 것들이 더 더욱이나 시장들을 이끌 겁니다. 그래서 이런 것들이 화두가 된다는 측면에서 다섯 번 째로는 ESG바람이 부는 상업용 인테리어. 이렇게 뽑아봤습니다.

 

◆허 : 부사장님께서 더 말씀해주실 것이 있을까요?

 

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●윤 : 제가 몇 가지만 지금 전체적으로 5가지 말씀하신 것 중에서 디테일하게 이야기 하고 싶은 것이 있어요.

 

도심물류센터의 진화에 대해서 아까 말씀하신 것 중에서 쿠팡이나 마켓컬리 또 배달의 민족이나 이커머스 배송시간 단축 경쟁이 엄청 심해졌잖아요.

 

그러면서 도심 속 물류센터가 일반화 될 것으로 보인다. 그래서 풀필먼트 스토어라던가 이런 여러 가지 대안상품들이 나오고 있는 것 같아요.

 

저희가 알스퀘어에서 전수 조사한 것에 따르면 서울에만 약 470개의 물류창고가 있는 것으로 집계됐고 이중에서 당일배송 업체들이 사용하는 도심형 창고들이 확대되고 있다. 이런 것들이 전년대비 달라진 것 같고요.

 

그 다음에 배달의 민족이나 B마트, 쿠팡이츠 이런 딜리버리 서비스들이 소비자들하고 가까운 거점물류에 대한 계속 필요성을 지적하고 있기 때문에 이런 것들에 대한 확대는 좀 더 일어날 것이라는 생각이 듭니다.

 

그 다음에 금리 인상은 여러 회사들이나 부동산이나 금융 쪽 많은 사람들이 이야기하고 있는데 사실은 부동산 시장에도 약간 리스크 원인이기도 합니다.

 

결국에 대출이자가 늘어나니까 전년도에 3.5% 3점대 후반했다가 지금 4%대로 넘어가고 있거든요.

 

이렇다보니까 진행되던 상업용 부동산 딜이 중간에 안 된 케이스들도 있었고 그럼에도 불구하고 지금 핫하게 얘기하고 있는 건 뭐냐면 물류개발산업이에요.

 

물류센터 개발에 대한 니즈가 굉장히 많고요. 또 선매입에 대한 니즈도 되게 많아요. 그러니까 개발단계에서 매입하는 거죠.

 

이따 또 나오겠지만 화주들이 전체 10년 간 마스터리스해주는 그런 경우도 있고 그런 것들을 보면 결과적으로 에셋딜(자산운용사가 거래 상대방과 직접 매매계약을 체결)이 좀 어렵다.

 

코어로 투자하는 자산들에 대한 리스크는 경쟁이 너무 심하니까 어려워진 거고 개발건에 대한 것들은 기회는 잡을 수 있는데 금리 인상이나 여러 가지 악재들이 나오는 거예요.

 

그렇다보니까 딜이 완전히 안 되는 것은 아니고 약간 뒤로 물러나는 그런 상황들이 있는 거죠.

 

그래서 예측했던 기간 안에 일이 안 끝났던 그런 경우들이 있고요. 그런 케이스들도 조금 발생이 되고 있고.

 

조금 전에 얘기하셨던 지식산업센터 데이터센터 얘기하셨는데 지식산업센터. 우리가 흔히 말하는 아파트형 공장이라고 하는 구로, 가산, 성수, 이제는 마곡도 있고요.

 

그 다음에 저쪽에 문정동. 고정지구인가 아무튼 여러 군데죠. 엄청나게 많이 생기고 있는데 물류센터 플러스 아파트형 공장이 사실은 약간 상업용에서 빗겨나 있는 상품이긴 하지만 지금 굉장히 화두가 되고 있거든요.

 

그래서 원인을 보니까 어떤 이유가 있냐면 공급할 가용 토지 가격이 올라가는 것이 아주 중요한 원인이에요.

 

그러니까 지식산업센터를 지을 때 과거에는 평당 2천~3천만 원 정도의 땅을 사서 지었는데 작년에 평당 4~5천 하던 부지가 지금 8천~1억 이렇게 돼요.

 

성수동에 있는 준공업지역 이런 지역에 아파트형 공장을 지었는데 거기도 보면 작년 말이죠.

 

크래프톤에서 매입한 것도 평당 가격이 땅이 1억 5천인 거예요. 이제 성수동은 1억 5천~2억의 땅이 나오는 거예요. 구로 가서는 8천의 땅이 나오고.

 

이러면 지식산업센터 아파트형 공장 분양가가 얼마가 되겠냐 이거죠. 최근에 만민교회라고 있던 부지가 대륭건설이 개발하면서 아파트형 공장으로 분양을 했거든요. 완판됐습니다.

 

평당 거의 1900~2천 가까이 찍었다고 보셔도 돼요. 이건 성수동의 아파트형 공장의 분양가하고 거의 맞먹는 수준이 됐어요.

 

평당 2천이면 강남대로의 오피스 빌딩 매각과 약 5년 전 7년 전 가격이에요. 이건 엄청나게 많이 올라간 거죠.

 

그래서 지식산업센터의 가치 또 데이터센터에 대한 가치도 계속 올라가고 있다. 이유는 뭐냐 데이터센터는 외국계 투자자들이 집중적으로 투자하고 있습니다.

 

그리고 데이터센터에 대한 니즈가 계속 확대되고 있고 그렇다보니까 데이터센터에 대한 공급은 굉장히 한정적이에요.

 

왜냐면 아파트형 공장보다는 더 공급하기 어려운 상품이기 때문에 그렇습니다. 어떻게 보면 되게 특수한 상품이니까 그 부분에 대한 연구와 논의가 더 필요할 것으로 보여지고요.

 

작년에 한국 데이터산업연합회가 발표한 걸 보면 시장규모가 약 3조원이라고 했는데 올해는 지금 4조원 5조원 정도 매년 10% 이상 성장할 것이라고 예측하고 있어요.

 

마지막으로 상업용 시장에서 ESG열풍을 얘기하셨는데 어제 저희가 정부에서 중대재해법을 발표했잖아요.

 

중대재해법 발표하고 ESG 확대하고 하면 할수록 기업들은 어려운 면이 있어요. 왜냐면 관리감독이 까다로워지는 거죠. 굉장히 중요한 거고 필요한 거라고 생각합니다.

 

근데 지금 미국이나 유럽은 이미 ESG 확대됐고요. 그 다음에 이것을 벤치마킹하기 위해서 우리나라 기관투자자들이나 제도권에 있는 투자자들은 이미 해외에 가서 ESG를 경험하고 오고 있고

 

해외투자자들은 우리나라 투자하는 물건들에 대해서는 ESG가 강화되거나 아니면 ESG에 대한 리포트, ESG위원회 이런 것들이 준비되어 있지 않으면 그 회사에 대한 아웃소싱을 주지 않겠다.

 

이 정도까지 얘기하고 있기 때문에 지금 현재 국내 기업들은 이 부분에 대한 준비를 굉장히 체계적으로 열심히 하고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

 

◆허 : 네 2022년 상업용 부동산 키워드를 정말 자세하게 짚어주셨는데요. 다시 한 번 키워드만 뽑아 보자면요.

 

첫 번째는 오프라인 그리고 리테일 시장의 성장을 뽑아주셨고요. 두 번째는 도심물류센터를 말해주셨고

 

세 번째는 금리의 상승으로 파생되는 물류센터의 개발 니즈와 같은 것들을 말씀해주셨고 네 번째는 지식산업센터와 데이터센터의 가치가 올라가면서 그만큼 수요도 늘고 지가도 굉장히 상승했다는 부분을 짚어주셨고

 

다섯 번째는 요즘 모든 기업들의 최대 핵심 가치죠. ESG경영에 대해서 말씀해주시면서 부동산 업계에서는 상업용 인테리어와 관련해서도 접목시킬 수 있다고 짚어주셨습니다.

 

다음으로 넘어가 보자면요. 수도권의 주요 권역별 물류부동산 수요 공급의 전망에 대해서 지역별로 구분해주시면 감사할 것 같은데 방금 말해주신 것처럼 지역별로 세세하게 말씀해주셨잖아요.

 

시청하시는 분들도 분명히 더 자세히 궁금할 부분들이 있을 것 같아요. 지역별로 트렌드라던가 이런 부분들을 알고 싶은데 부사장님께서 말씀해주실 수 있을까요?

 

●윤 : 우선 연면적 용도지역 대지면적 이렇게 보잖아요. 수도권 전체로 보니까 2022년 올해 약 170만 평정도 공급 예정이 되어 있어요.

 

그 다음에 2023년에 약 140만 평정도 공급 예정이 있고 이 물류는. 오피스 같은 경우에는 도심 강남 여의도 도심CBD(Central Business District), GBD(Gangnam Business District), YBD(Yeouido Business District)

 

또 분당 판교 이렇게 구분하는데 물류는 동남부 여주 이천 용인지역, 또 남부지역 서부권 이렇게 하잖아요.

 

지금 사실은 경상지역까지도 조사되고 있어요. 양산이나 부산지역도 굉장히 많이 확대되고 있습니다.

 

동남부를 보니까 여주 이천 용인지역이 2022년에 약 60만 평정도 공급이 예정되어 있고요. 2023년에는 약 55만 평정도 물론 이것은 상온하고 냉동 냉장 다 포함한 규모죠.

 

남부지역이 화성 평택 안성이 올해 약 29만 평정도 예정이 되어 있고 내년도에 약 34만 평.

 

서부지역은 인천 시흥 안산에 올해 약 51만 평정도 2023년도에 약 80만 평에 대한 예정 공급이 준비되고 있습니다.

 

용인과 이천 등에서 신규 물류센터 인허가 요청이 강화됐잖아요. 그런 부분에 대해서 총량제다 이런 이야기들도 하고 있어요. 총량이 넘어가면 더 안 해주겠다는 건데 이러다보니까 물류가 충청 이남지역까지 확대되고 있어요.

 

그리고 충청이나 이남지역으로 가면 갈수록 1만평 2만평이 아니라 5만평 10만평 이렇게 대규모로 공급 예정이 준비되고 있습니다.

 

물론 이런 것들이 다 플러스, 긍정적인 요인만 있느냐 이렇게 이야기 하기에는 어려울 수도 있어요.

 

다만 그렇지만 지금 물류에 대한 수요가 성장하는 것에 대비해서 공급이 많은 것이냐 적은 것이냐는 사실 2~3년 후가 돼야 정확하게 말할 수 있을 것 같아요.

 

지금은 조금 걱정스럽다. 리스크한 것 아니냐라고 하지만 물류의 현업을 하고 있는 사람들을 만나보면 수요의 증가부분이 있다 보니까 지금 상온 같은 경우에는 서울 경기 인천 김포 평택 전혀 공실이 없는 정도에요.

 

저희가 최근에 발표한 여러 기관들 물류 관련 리서치 회사들 리포트를 보니까 공실률이 오피스보다 월등히 낮아요.

 

1%~4%대거든요. 이렇게 되면 공실률은 자연 공실률 이하에요. 아직까지는 굉장히 안정적인 시장인 거예요. 특히 상온물류에 대해서는.

 

그래서 지금은 물류개발이 가능한 유휴부지 확보가 너무 어렵다. 그렇기 때문에 물류에 대한 가치가 더 올라갈 것이다라는 기대심리가 있는 것 같고요.

 

실질적으로 물류의 매각가가 많이 올라갔어요. 작년대비 올해 10% 이상 올라간 것 같아요. 그렇다보니까 투자자들도 걱정을 많이 하죠. 어려워 하죠.

 

왜? 물류 가격이 올라갔고 대출이자가 올라가고 하지만 물류에 대한 렌트가 올라갔느냐? 이 부분은 짚어봐야 해요.

 

렌트의 상승률은 이 캐피탈마켓(주식과 채권이 발행되어 매매가 이루어지는 시장) 물류의 가격이 올라가거나 개발원가가 올라가는 것에 비해서는 굉장히 스테이블하게 올라가고 있어요.

 

이게 급격하게 같이 올라가야 하는데 그렇지는 않다는 거죠. 근데 이 부분은 다른 상업용 부동산도 비슷합니다.

 

리테일도 그렇고 오피스도 그래요. 하지만 그게 몇 년이 지난 후가 되면 다시 버블이 줄어들 거예요.

 

오피스는 지금 렌트 마켓이 캐피탈마켓 거의 쫓아왔거든요. 그래서 그 부분을 조금 보시면 될 것 같고.

 

수요에 대한 고민보다는 현재 상황에서 최적의 물류센터 입지조건, 최적의 운영방안을 찾아서 빠르게 변화하고 있는 물류센터 트렌드에 대한 긴밀한 대응방안, 차별화된 공급방법에 대해서 고민하는 게 더 중요하다고 생각됩니다.

 

●진 : 제가 첨언을 드리고 싶은 게 있는데 채팅에 보시면 요즘 경기도 포화라고 주신 내용이 있어요.

 

저걸 인식하고 계신 근거가 뭐냐면 아까 윤여신 대표님께서 말씀하신 게 뭐냐면 수도권에 170만 평 공급 예정이라고 말씀해주셨는데

 

이게 어느 정도 수준이냐면 작년에 2021년도에 공급된 양이 약 80만 평입니다. 그러면 올해 공급된 양이 거의 2배 이상이라는 것인데.

 

이것은 저희가 데이터 분석하고 인허가 건수 다 분석한 다음에 어느 정도 실제로 공급될 지에 대해서 예상 면적을 뽑은 건데

 

그렇다보니 올해 공급량이 역대 최대로 많은 공급이다 보니까 시장에서는 보니까 너무 많이 공급되는 것 아니야 공급포화 아니야 라고 생각하셔서 최근에 공급량에 대해서 우려하시는 목소리들이 굉장히 높으신 건데,

 

아까 윤대표님이 말씀하신 것처럼 공급이 많다는 것은 수요가 받쳐주게 되면 공급이 많은 것이 아닙니다.

 

근데 수요가 받쳐주지 않고 공실률이 너무 많다고 하면 그건 공급포화라고 말씀드릴 수가 있는데

 

그것은 말씀하신 것처럼 어느 정도 시간이 흐르고 그 수요가 쫓아오는지 확인해 본 다음에 이런 내용에 대해서 포화였냐. 아니면 아직도 공급부족일 수도 있습니다.

 

수요가 너무 많다면요. 그것에 대해서는 그렇게 판단해야 하지 않을까 싶습니다.

 

●윤 : 여기 히스맨이라고 하시는 분이 저희의 그런 방대한 데이터를 모집한 것에 대한 노력에 대해서 말씀하셨는데요.

 

실질적으로 저희가 현장 조사를 통해서 데이터를 수집하기 때문에 우리가 AI를 활용한다. IOT(사물인터넷), ICD(정보통신기술)를 활용한다고 용어들을 많이 쓰잖아요.

 

그렇게 하려면 기본 로우 데이터를 어마어마하게 넣어야 해요. 그러려면 상당히 많은 수작업이 필요하잖아요.

 

저희가 현장 조사를 통해서 쌓아온 데이터를 실시간까지는 아니지만 월 아니면 주간 단위로 계속 업데이트하고 있다. 이 부분이 다른 회사에 비해서 큰 차별성을 가지고 있는 겁니다.

 

그만큼 말씀하신대로 노력하고 있죠. 저희 직원들이 열심히 뛰고 있습니다.

 

 

 

 

●진 : 저희 데이터베이스가 실제로 국가에서 관리하고 있는 데이터베이스보다 더 많습니다.

 

●윤 : 조심해. 한국부동산회에서 뭐라고 할 수도 있어.

 

●진 : 왜 그런지를 설명드리면 국가에서는 관리하는 것이 주용도가 창고라고 하면 창고업으로 등록된 것들만 데이터베이스로 관리를 하지만.

 

이런 경우가 있을 수 있어요. 물류센터가 너무 핫해지다 보니까 사실 창고업으로. 부속용도나 그런 것들은 창고업으로 등록이 되어 있는데.

 

실질적으로 창고용도로 쓰고 있는 물류창고도 있어요. 저희 알스퀘어 같은 경우에는 실제로 국도 지방국도 고속도로 이런 것들을 타고 다니면서

 

물류창고 실제로 사용하고 있는 것을 캐치하다 보니까 캐치하고 와서 우리나라 데이터들이랑 쭉 매칭을 해보면 실제로 좀 더 많은 경우가 있을 수 있죠.

 

왜냐면 그게 물류창고업으로 등록이 안 되어 있지는 않지만 국가에서 두고 있는 기준이랑은 다르게 물류창고로 쓰고 있는 것들도 조사를 하다보니까 조금 더 많은 겁니다.

 

●윤 : 우리 진이사님이 말씀하신 게 그겁니다. 저희는 공급 예정 데이터까지 준비하고 있다. 이게 조금 다른 거예요.

 

그러니까 지금 개발 예정인 것. 투자자가 땅 사고 있는 것. 이런 과정들에서 일하고 있으니까 아마도 그런 정보들이 빠르다고 볼 수 있겠습니다.

 

◆허 : 다음 질문으로 넘어가보도록 하겠습니다. 방금 말씀해주셨는데요. 요즘에는 수도권 지역 외에도 충청권이나 부산 등에 대규모 물류센터가 건설되고 있다고 합니다.

 

수도권 지역 외에도 주목해야 할 물류부동산 지역이 있을지 요즘 떠오르고 있는 지역을 짚어주시면 좋을 것 같고 그리고 그 지역들에 대한 수요 공급 전망도 말씀해주시면 좋을 것 같습니다.

 

●윤 : 이 수도권 지역 외에 다른 지역의 물류센터가 확대되고 있다는 것이 뭐냐면 그만큼 수요가 있다는 거예요.

 

지금 사실 냉장 냉동 물류 쪽은 사실은 공급이 과다하다고 많은 전문가들이 얘기하고 있습니다.

 

근데 상온물류 있잖아요. 일반적으로 상온물류. 건식이라고 하는 상온물류는 지금 수도권에 이미 포화상태인 거예요.

 

임차인이 화주가 공실을 찾고 싶은데 찾기가 어려운 상황이 되는 거죠.

 

최근에 공급한 것들을 보면 켄달스퀘어나 아니면 외국계 회사들이 투자한 것들을 보면 대부분 규모가 큰 거예요.

 

이런 대형 면적 위주로 공급이 되다보니까 대형화주로 임차가 끝나버리는 거예요.

 

근데 중소형 화주들도 있을 수 있단 말이죠. 500평 1,000평 이런 마이너한 화주들. 이런 회사들은 약간 섹터가 나눠진 소형창고를 찾고 싶은데 그런 면적에 대한 공급은 지금 많이 없는 거죠.

 

그래서 그렇다보니까 사실 어떤 니즈가 있냐면 2~3개 5군데 흩어져 있는 물류를 하나로 모으고 싶은 거예요.

 

근데 이미 서울 경기권에는 없는 거죠. 이미 안성까지 다 찼거든요. 이게 준공 전에 물류가 채워지고 있는 상황까지 나오고 있으니까.

 

그렇다보니까 이제 충청 이남까지도 가야하는 것 아니냐. 또 하나는 경기권에서는 총량제를 통해서 신규 인허가에 대해서 꺼려하죠.

 

안 해주는 것은 아닌데 법을 지켜주는 범위 내에서 하는데 그래도 빡빡하게 하고 있는 거예요.

 

그러니까 지금 신규를 작년에 개발하려고 했던 물류센터들은 어렵죠. 제 시간에 공급이 되어야 하는데 이게 어려우니까 그나마 조금 유연한 곳이 어디야 하니까 그나마 충청권이고 이남권인 거예요.

 

이쪽으로 가면 이 지역 같은 경우에는 기업을 유치할 수 있잖아요. 산업이 들어오죠. 그러니까 지역 자체가 활성화 되는 거죠.

 

이런 것에 대해서도 굉장히 니즈가 맞는 거예요. 그래서 충청권의 개발이 되는 입지에 대한 것도 굉장히 많은 리포트들이 들어오고 있고 저한테 자문 구하고 컨설팅 하는 것도 굉장히 여러 건이 있어요.

 

지금 개발의 중심이 영남권으로 이동하고 있다. 또 도시의 인구나 교통 입지 측면에서도 항만이 진입하기 좋은 그런 쪽으로 많이 오고 있기 때문에

 

대형 저온창고를 갖춘 물류센터의 수요가 늘어날 것 같다. 필요하다. 이런 것 때문에 공급이 발생할 가능성이 있고요.

 

이런 시장의 변화에서 물류부동산 개발업계가 눈을 돌리는 것이 제 2의 도시인 부산, 양산 이런 지역이에요.

 

그래서 양산에 지금 제가 만나고 있는 개발회사도 한 5만 평정도 개발을 하고 있는데 양산에도 위치 여러 곳에 개발 예정인 곳도 있고 준공 직전인 물류센터도 있어요.

 

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