2020년 물류부동산, 냉동냉장 저온물류센터 '활황'

■진행 : 로지브리지 김동민 기자
■패널 : JLL코리아 우정하 이사

 


 

2020 물류부동산, '활황' 예측 

전자상거래·3PL·신선 물류부동산 '견인'

물류부동산, '경기불황'에 오히려 '성장'

오프라인 매장 폐점 '본격화

저온물류센터 수요 폭발, '공급' 부족

수도권 인근 위성도시 물류 입지 '중요'

서부트럭터미널 '지하' 센터 개발 가능성

철재상가·양재 '지상' 물류개발 '관측'

 

※텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

◇김동민(이하 김) : 안녕하십니까? 저희가 신년 맞아서 다양한 전망을 해보고 있습니다. 오늘은 우리나라 물류부동산 업계에서 정말 다양한 곳을 거치시고 산업에 다양한 곳에 계시면서 폭넓은 시야로 물류부동산을 깊게 전망하는 분입니다. JLL 우정하 이사님. 반갑습니다.

 

◆우정하(이하 우) : 네 안녕하세요 우정하입니다.

 

◇김 : 네 이사님 소개 좀 부탁드려요. 

 

 

◆우 : 저는 물류기업에 오래 몸 담고 있다가 2015년 물류부동산으로 넘어 왔고요. 저는 그 전에 물류회사. 한진, 지금은 롯데글로벌로지스, CJ대한통운 등에서 마케팅 업무를 20년 이상 했고요. 그리고 서울도시철도공사에서 차량 기지, 철도차량기지와 전동차를 활용한 물류사업을 오래 진행을 했습니다. 그러다가 아는 분 소개로 세빌스코리아라는 물류부동산 하는 곳에 입사를 해서 지금까지 이 분야에서 일을 하고 있습니다. 

 

JLL은 정식 명칭은 존슨, 라살이고요. 투자자 개발사, 임차인 등에게 전문적인 부동산 및 자산관리 서비스를 제공하는 글로벌 선두의 종합부동산서비스 회사입니다. 현재 230년 이상 회사가 됐고요. 전 세계 80개국에 300개 지사, 9만명 이상의 직원들이 부동산 관련한 서비스를 제공하고 있습니다. 조금 특이한 점은 우리나라에 들어가 있는 일반적인 글로벌기업과 다르게, 전 세계가 모두 100% 자회사 형태로 돼 있어서 네트워크 플랫폼을 통해서 고객분들에게 통합적이고 효율적인 서비스를 제공하고 있습니다. 지금 저희는 부동산 관련 서비스를 제공하면서 주요 서비스로는 매입, 매각, 자산관리, 그리고 임대차. 그 다음 컨설팅, 건물관리, 등이 있고요. JLl은 오피스, 리테일, 중소형 자산에 집중하고 있다가, 2019년 3월부터 물류서비스를 시작했고, 지금 현재 물류 쪽으로 집중해서 팀이 구성돼 있고, 본격적인 물류서비스를 확대하고 있습니다.

 

◇김 : 작년 3월 물류부서가 새롭게 구성이 돼 공격적으로 하고 계시잖아요? 요즘 물류부동산이 뜬다는 말이 많아요. 왜 그렇죠?

 

◆우 : 일단은 전자상거래, 전자상거래가 굉장히 뜨고 있고요. 거기에 따라서 전자상거래 외에도 물류부동산 핵심은 크게 세 가지 돼요. 첫째 전자상거래 확대. 두 번째 3자물류 확대. 세 번째는 신선식품이나 해외직구, 이런 시장이 확대. 이런 요인이 가장 큰데. 모두 핵심이 물류센터입니다. 물류센터를 통해서 제품을 보관하고 물건들이 나가고 배달되고 이런 모든 것들이 물류센터를 통해서 진행이 돼요. 물류부동산이 앞으로 계속 뜰 수밖에 없고, 물류부동산에서 가장 중요한 건 물류센터. 그리고 아까 말씀드린 세 가지 사업이 핵심입니다. 요즘은 신규자산운용사나 기존 개발, 시공, 시행, 건설사에서도 물류 관련해서 되게 미팅이 많아요. 물류부동산 자체가 지금은 신규사업이지만, 앞으로 중장기적으로 시장을 되게 키울 수 있는 부분이 많을 것 같아요. 

 

 

◇김 : 기회 요인이 많다는 거죠?

 

◆우 : 네 그렇죠. 굉장히 많죠. 비전이 밝습니다.

 

◇김 : 예전에도 3PL이 있었고, 택배가 있었잖아요. 갑자기 폭발적으로 성장하는 게. 인구도 한정돼 있고 수요도 똑같은데.

 

◆우 : 제가 말한 사업 자체가, 불황에 강한 사업입니다. 경기가 안 좋으면 안 좋을수록 이 사업은 더 뜰 수밖에 없어요. 전자상거래는 첫 번째가, 예를 들어 제가 블랙블랙이란 껌을 사다가 먹는데, 마트에서 사면 4500원 정도 해요. 인터넷에서 사면 2500원. 사러 갈 필요 없이 모바일로 주문을 하면 갖다 주죠. 편리하죠. 시간도 절약이 되고. 비용도 절약이 되고. 그렇기 때문에 예전보다 지금 경기도 안 좋고 앞으로도 경기가 좋지 않을 것으로 보는데. 그럴수록 같은 제품을 온라인에서 저렴하게 구매하는 것. 이게 더 커지기 때문에 그런 트렌드가 같이 맞물려 가요. 두 번째는 3자물류도 똑같아요. 1자, 2자, 3자물류가 있는데, 내가 직접 물류를 하면 100원이 들면, 3자물류를 하면 금액이 더 절감이 되는 효과가 있죠. 그래서 거기에 따른 나라에서 각종 혜택도 주니까, 3자물류도 마찬가지로 경기가 좋지 않으면 안 좋을수록. 기업이 경기가 안 좋으면 물류를 아웃소싱해요. 그래서 3PL이란 용어도 예전에는 대중화되지 않았는데 이제는 일반적으로 다 알아요. 그래서 물류를 전문회사에 넘기고 자신들은 본연의 업무. 제조면 제조. 판매면 판매. 유통은 유통으로 집중하는 거죠. 본연의 업무에 집중하고 나머지 업무는 전문 회사에 위탁하는 것. 그게 물류비 절감 효과가 있기 때문에. 또 아까 말한 것처럼 간편식이나 해외직구 역직구도 마찬가지죠. LG나 삼성 TV를 사도 해외로 직구를 하면 저렴하잖아요? 지금 이것은 인구보다도 경기변동에 되게 민감해요. 경기가 안 좋으면 안 좋을수록 마트에 가거나 오프라인에서 비싸게 살 필요 없이 온라인에서 편안하게 저렴하게 산다. 이게 핵심이죠. 그래서 이 사업은 앞으로도 계속 중장기적으로 커지는 사업이죠.

 

◇김 : 물류부동산의 성장이 우리나라에 국한된 건 아니죠?

 

◆우 : 전 세계적으로 똑같죠. 미국 아마존도. 아마존은 최초에 서적으로 시작했죠. YES24처럼. 책인데 그 분야에서 먼저 시장을 안 거죠. 이커머스 시장을 알고 뛰어 들어서. 중국의 알리바바도 그렇고. 우리나라 뿐만 아니라 전 세계적으로 엮여 있고요. 전 세계적으로 물류센터가 붐입니다. 월마트는 오프라인 매장은 아니고 온라인으로 넘어 오고, 미국에 있는 이름이 생각나지 않는데, 백화점과 마트를 하는 곳인데, 그런 곳들이 지금 많이 망하고 있어요. 우리나라도 본격적으로 시작이 됐어요. 오프라인 매장, 마트는 5년 안에 문 닫는 곳이 많이 생길 겁니다. 결국 백화점에서 살아 남을 수 있는 곳은 명품과 먹는 것. 딱 두 개. 온라인에서 명품은 진품 구분이 어려워요. 그래서 명품은 백화점에서 사야 확실히 보증이 되고, 두 번째는 먹는 부분. 물론 식품도 인터넷 거래가 되지만, 그래도 백화점에 가서 즉석해서 음식을 먹으면 그 맛이 나름대로 있기 때문에. 백화점은 예전과 다르게 식품, 맛집과 같은 걸 많이 끌고 오려고 해요. 결론적으로 유통은 백화점의 그런 것 빼고 나머지는 온라인, 전자상거래, 이커머스화 돼요. 그래서 시장은 계속 좋고 커 나가죠. 특히 투자자들이 먼저 알고 있죠. 우리가 홍보하는 것보다 투자업체가 미래를 보고 앞으로 어떤 회사가 상장성이 있는지 보고, 물류를 보고. 실제로 지금 다른 일반 사업에서 한 자리 수 성장도 어려워요. 그런데 물류는 기본적으로 두 자리 수 성장을 하니까. 아까 말했던 HMR 시장은 거의 50% 이상 초고속 성장하기 때문에 앞으로 이커머스, 전자상거래 분야는 계속 성장하고 수요는 계속 많아질 것으로 보여집니다.

 

◇김 : 마켓컬리 시작으로 신선식품 새벽배송도 대기업도 뛰어 들면서 그분야도 커지고 있잖아요. 그와 관련한 냉동냉장 수요도 증가할 수 있겠네요?

 

◆우 : 지금 저온센터는 부족해서 난리예요. 이것과 똑같아요. 유통은 예를 들어 볼펜을 만들어서 되게 저렴하고 좋으면 이 볼펜에 대해서 마케팅을 하면 이게 당장 오늘 100개, 내일 1만개도 판매가 돼요. 당장 쿠팡이나 마켓컬리는 홍보를 많이 하니까 물량은 단기간에 막 올라가요. 건물을 짓는 건 오늘 지어서 내일 증가할 수 없죠. 그래서 물량은 빠르게 증가하는데, 건물을 짓는 건 땅 수배하는 것보다 모든 절차가 기본 2~3년 걸려요. 그 동안에 많아진 물동량 처리가 어려워서 지금은 중간에 어떤 틈새시장이 하나 있어요. 상온센터를 저온으로 바꾸는 그런 업체가 있는데, 그 업체는 호황입니다. 예전에는 아예 보지도 않았는데. 지금 저온센터가 앞으로 들어서려면 2~3년 걸리니까, 그 전에 자기가 원하는 상온센터 가서 상온을 저온으로 개조해서 쓴다. 그런 틈새시장이 있고. 에전에는 그런 업체한테 상온을 저온으로 바꾸면 3개월 정도 걸렸는데 지금은 7개월도 걸리고 10개월도 걸리고, 지금 일거리가 많아서 난리라고 합니다. 지금 저온시장은 빠르게 성장하고 있고, 좋은 상품, 맛있는 상품, 맛있는 식품들이 나오면 고객들은 빠르게 주문하고 빠르게 먹는데, 거기에 따른 인프라, 물류센터 신축은 속도를 내기 어렵죠. 그래서 그 갭을 아까처럼 그렇게 채우고 있고. 저온시장은 굉장히 밝아요. 저온이 많아지면 많아질수록 투자자들이 좋아해요. 저온 임대료는 상온의 보통 두 배고, 계약 기간이 길어요. 그래서 결국은 같은 땅을 샀을 때, 100만원 주고 샀을 때 임대료가 3만원이다. 그런데 그곳에 저온을 지으면 3만원이 아니라 6만원이 돼죠. 그러면 수용률이 많이 올라가요. 그렇기 때문에 요즘은 혼합형 물류센터, 믹스센터라고 하는데, 이 믹스센터가 대세입니다. 저온에 대한 수요는 앞으로도 계속 가고 많아질 겁니다. 이것은 우리 국민들의 식생활과도 많이 관련이 있죠. 같은 제품이면 냉동이나 일반 상온보다, 신선식품 온도대에 맞는 제품들이. 음식도 좋고 맛있고 건강에도 좋고. 그 시장이 급성장하고 있어요.

 

 

◇김 : 그러면 올해 전망. 중장기적으로도 그런 수요가 더 증가할까요?

 

◆우 : 수요는 폭발적으로 증가하고 있어요.

 

◇김 : 아, 올해도요?

 

◆우 : 스타트기업이 많이 생기고 있습니다. 상품은 점점 더 생기고 시장은 커지고, 성장률도 빠른데 아까 말씀드린 것처럼 인프라는 못 따라가요. 지금 현재 이 시간에도 물류센터가 지금 4000평 정도 필요한데, 없어서 모 상온센터를 저온센터로 바꾸는 것을 검토하고 컨설팅 중입니다. 저온센터는 수요가 정말 많아요. 앞으로도 계속 그럴 것 같고. 그렇기 때문에 상온이 예를 들어 20% 성장하면 저온은 기본 40~50% 성장할 정도로 저온에 대한 수요는 계속 커 나갈 것이고, 저온은 이제 시작입니다. 왜냐하면 제가 2015년 처음 이 분야에 왔을 때 저온센터, 냉동냉장에 대한 공포감이 있었어요. 2000년대 냉동창고 화재사건이 있었죠. 그래서 투자자분들이 냉동창고 이야기만 하면 놀랐죠.

 

◇김 : 인식이 안 좋았네요.

 

◆우 : 그런데 지금은 저온센터 어떤지 먼저 물어봐야. 화재 이야기는 하나도 없고. 그만큼 4~5년 사이 시장이 바뀌었어요. 냉동창고는 화재로 리스크가 크다는 인식에서 냉동창고는 수익산업이다. 임대료도 높고 계약도 장기로 하는 좋은 사업이기 때문에 이런 식으로 4~5년 만에 시장이 완전히 바뀌었습니다. 그렇기 때문에 중장기적으로 아주 좋은 사업이고, 스타트업이 많이 생기고 있어서 앞으로 이쪽 시장은 커질 것이라는 게 확실합니다.

 

◇김 : 그런데 보면 물류센터가 밀집된 지역이 있어요. 경기도 이천이나 김포, 이런 곳으로 쏠리는 이유가 있나요?

 

◆우 : 일단은 그쪽이 땅값이 저렴하고 교통, 접근성이 좋아요. IC인근에 있고. 그게 크고, 그쪽을 통해서 고속도로, 다른 고속도로 연계성. 마지막으로 인근에 인력들. 현장에서 일하는 인력들을 수배하기 좋기 때문에. 물류센터는 크게 세 가지를 봐요. 교통 접근성과 저렴한 땅값. 마지막으로 풍부한 주변의 인력들. 물류센터는 사람이 없으면 돌아가지 않잖아요? 또 물류센터 일하시는 분들이 퀄리티 있는 일이 아니기 때문에 자기 집 근처에서 농사를 짓거나 노는 것보다 하려는 거죠. 이것 때문에 1~2시간 절대 안 가요. 그래서 땅값이 저렴하고 물류센터를 지으면 주변에 풍부한 노동력. 농사짓는 분들이 물류센터에서 일을 많이 하세요. 수월하고 편안하니까 더. 그래서 물류센터가 모인 곳은 세 가지가 충족된 곳이기 때문에. 그렇게 보시면 될 것 같아요.

 

◇김 : 그래서 여쭤보고 싶은 건, 올해 그리고 중장기적으로 뭐랄까요? 주목해서 봐야 할 지역이 있을까요?

 

◆우 : 많이 묻는 질문입니다. 물류센터는 서울과 접근성이 중요해요. 서울에 가까우면 좋은데 현실적으로 어렵죠. 지역을 말하면 일단 일산, 남양주, 구리, 하남, 신안산, 이런 식으로 서울과 붙어 있는 위성도시가 굉장히 중요해요. 유통이나 물류의 모든 핵심이 수도권에 몰려 있어요. 거의 수도권 소비가 70% 이상 되기 때문에 수도권에 가까우면 물류비도 절감이 되고 빠르고 신속한 배달도 가능하기 때문에 지금 말씀드린 위치가 좋고 선호하죠. 거기에 따른 각종 법적 제재를 있겠죠. 그런 걸 떠나서 순수하게 좋은 위치라면 지금 말씀드린 위치가 중요해요. 앞으로도 제가 말한 지역으로 물류센터들이 나오기는 나올 겁니다. 일산에도 준비가 되는 게 여러 개 있고. 그리고 시흥, 안산. 일산은 그린벨트나 그런 지역을 갖고 물류센터를 하는 개념이고, 신안산은 요즘 우리나라 경기가 안 좋은 게 느껴지는 게. 공장이 해외 이전을 많이 해요. 결국 공장 부지. 대규모 공장이 이사를 간 부지에. 그곳에 물류센터를 지금 많이 검토하고 있어요. 그쪽으로 요즘 되게 활발하게 돼 있어요. 그래서 아마 나중에는 공단지대가 물류단지로 바뀔 확률이 높아요. 물류단지와 공장단지는 규모나 이런 방식이 비슷해요. 어차피 공장도 대규모고 다 단지들이 넓기 때문에. 그런 부분들이 물류센터로 검토하고, 많이 변경이 될 것 같아요.

 

 

◇김 : 네 알겠습니다. 그리고 2015년에 서울 금싸라기 땅이라고 불리는 가든파이브. 그쪽에 물류단지가 있잖아요.

 

◆우 : 네 그렇죠. 장지동 서울복합물류.

 

◇김 : 수도권에 굉장히 인접한 좋은 위치인데. 

 

◆우 : 굉장히 좋죠. 서울시 안에 있으니까.

 

◇김 : 그런 단지가 추가로 개발될 여지가 있을까요?

 

◆우 : 있죠. 대표적인 게 서부트럭터미널이랑 시흥동 철재상가. 그리고 양재당 하림 부지. 서울에 그런 곳이 3~4개 있고요. 실제적으로 서부트럭터미널, 서부TND 이 분들과 예전에 검토도 했어요. 그쪽에서 트럭터미널 부지를 물류로 지으면 어떻게 하면 좋을지. 그런 컨설팅도 했기 때문에 일단 장지동과 같은 지상은 아마 어려울 것 같고, 아마 지하층. 지하를 활용한 그런 물류센터들이 가능하지 않을까 싶습니다.

 

 

◇김 : 아 지하로요?

 

◆우 : 네 그 당시에도 신정동 트럭터미널은 트럭터미널 옆 앞 뒤로 아파트단지고 가운데 있으니, 거기에 물류센터를 짓겠다고 하면 반대가 클 겁니다. 그래서 아마 지상에는 녹지공간, 혹은 마트와 같은 곳을 만들고 결국은 물류센터는 아파트 단지 사이에 있으면 지하로 들어 갈 확률이 많을 것 같고요. 철재상가나 양재동은 지상이기 때문에 물류센터가 지상으로 올라갈 것 같고. 지역마다 특성을 살릴 것 같아요. 실제로 오산에 있는 롯데오산센터는 아파트단지 주변에 있어서 민원도 많고, 처음에 할 때 문제가 많았다고 들었어요. 요즘에는 물류센터를 협오시설로 돼 있어서 다들 싫어하세요. 대형차량이 움직이니까 위험하고 매연, 또 물류센터 24시간 가동을 하며 소음. 그래서 굉장히 다들 민감하셔서.

 

<2부에서 계속>

<2부 듣기>

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