국내 물류센터 투자 80%가 외국계 자본…물류부동산 '투기' 우려

 

---

 

◇구 :  안녕하십니까, 오늘은 바로 입추입니다. 이제 아침 저녁으로 제법 쌀쌀하죠? 저희 트루라이쇼 진실과 거짓을 가리는 프로그램. TSL입니다. 오늘 주제는 요즘 뜨거운 물류부동산을 주제로 갖고 나왔습니다. 부동산은 익숙하시죠? 그런데 물류부동산, 물류가 부동산. 유통도 부동산이잖아요. 오늘 중요한 분을 모셨습니다. 우리나라 물류부동산에 대한 모든 컨설팅과 설계나 입지 등에 대해서 아주 오랜 기간 업을 해오시고, 현재는 관련 회사의 대표를 맡고 계신 김태석 대표님을 모시겠습니다. 반갑습니다.

 

◆김 : 반갑습니다.

 

◇구 : 본인 소개와 어떤 일을 하시는지 설명해 주십시오. 

 

◆김 : 안녕하세요. 저는 한국물류개발 김태석 대표입니다. 제가 물류업계에 종사한 지 20년쯤 됐습니다. 참고로 저는 물류센터 운영이라기 보다는 하드웨어 개발해서 화주들에게 공급하는 컨설팅 업무를 하고 있고요. 제가 하는 일 중에서 크게 보면 물류센터의 인허가, 인허가를 하게 되면 첫째는 물류센터가 사업의 타당성이 있는지, 위치나 사업계획. 물류센터의 입주사가 그것을 쓸 수 있도록 엔지니어링 차원에서의 설계까지. 

 

◇구 : 그러면 메인은 물류센터 개발 쪽이시군요?

 

◆김 : 네. 맞습니다. 물류센터가 최근에 2000년대 전만 해도 크게 이슈가 되지 않았어요. 그런데 2000년대 후반부터 이제는 외국계 자본도 들어오면서 대형화되고 그게 지금은 피크 상태에 있는 것이 물류부동산입니다. 

 

◇구 : 그러면 대표님이 하시는 일은 잘 되십니까?

 

◆김 : 아 예. 하하. 

 

◇구 : 아무래도 요즘 물류부동산이 뜨니까요? 저희 집 근처에 고양로지스파크. 엄청 크더라고요. 거기를 쿠팡이 쓸 거라고 하더라고요. 요즘 뜨는 원흥 지구인데, 저희 집에서 가까워요. 이렇게 큰 물류센터가 다 있나. 차가 올라 가게 돼 있더라고요. 이 센터에서 수 천명이 근무할 것 같아서 일자리 창출도 가능하겠단 생각이 들었어요.

 

첫번째 질문은 뭐냐면 지금 물류부동산이 크게 된 동기가 온라인쇼핑과 이커머스. 전자상거래가 급성장하면서 결국은 유통기업이 소비자까지 자신의 상품을 배송하는 라스타마일 딜리버리가 중요하게 됐잖아요. 이것을 효율적이고 효과적으로 빠르게 하기 위해서는 가장 좋은 입장에 물류 인프라가 있어야 한다. 그래서 물류부동산이 중요하지 않느냐. 그러면 우리나라 물류센터는 지금 수요와 공급 측면에서 어떤 상태입니까?

 

◆김 : 그 질문은 20년 전에도 나왔고, 과거부터 많이 받았습니다. 공급이 이렇게 되면 과잉이 되지 않느냐. 그런데 5년 전에도 임대센터의 공실률이 평균 7%였어요. 그런데 지금은 5%. 

 

 

 

 

◇구 : 그러면 더 부족하다는 이야기군요?

 

◆김 : 네 더 부족합니다. 그리고 공급이 무조건 공급을 하고 싶다고 해서 할 수 있는 건 아니예요. 토지가 물류센터로 가능한, 그 토지가 수도권에는 이제 거의 없습니다. 그렇기 때문에 무한정으로 공급하기 어렵고요. 현재 평균 5%인데, 그 공실조차도 공실이 있는 물류센터는 지방에 있거나 시설 설계가 열악하거나, 화물차 접안이 안 되는 안 좋은 센터가 공실이 있는 거지, 최근 잘 지은 물류센터는 공실이 거의 없습니다. 

 

◇구 : 결국 최근 수요에 맞게 지어진 물류센터는 수요가 있다는 애기네요. 제가 보니까 수 년 간 이 수도권에 물류센터가 많이 집중됐어요. 어뜻보면 안성이나 평택 오산 서이천 인천 이런 쪽인데, 왜 그쪽만 물류센터가 이렇게 많이 들어섰나요?

 

◆김 : 보통 소비자들께서 물류센터를 어디에 지으면 좋은지 생각을 하면 공단, 남동공단이나 시화공단이 좋다고 말하는데. 이 물류는 항만입니다. 구 박사님도 잘 아시겠지만 항만 물동량은 부산이 대부분 차지 하지 않습니까? 그리고 광양항이나 울산항은 공업항입니다. 그쪽은 소비재가 아니고요.

 

그래서 대부분은 부산항이 60~70% 차지를 하고, 그 다음 인천항 평택항 순입니다. 부산항이 가장 규모가 크다 보니까 고속도로도 수도권으로 오는 노선도 예전에는 경부고속도로에서 이제는 중부내륙고속도로가 40분 더 단축합니다. 여주휴게소에서 영동으로 오니까, 호법분기점, 덕평IC, 양지IC에 집중이 됩니다. 

 

◇구 : 아 그래서 그쪽에 집중이 되는군요?

 

◆김 : 네 맞습니다. 

 

◇구 : 최근에 국내 물류부동산도 물류센터를 많이 짓지만, 외국계 자산운용라든지 외국계 물류회사가 우리나라 물류센터를 건립을 한다든지 매입을 한다든지 이렇게 해서 엄청난 수익을 올리고 있다. 그래서 결국은 아직도 그러면 이 물류센터나 부동산이 부족하다고 생각하십니까?

 

◆김 : 저는 부족하다고 생각하고요. 그 부분에 대해서 말씀을 드리면요 저도 개인적으로 상당히 우려하는 부분인데요. 왜 우리나라 물류센터를 외국계 자본이 들어와서 이렇게 하는 부분은 상당히 우려스러운데요. 지금 물류센터에 투자되는 자금의 80%가 외국계 자금이고, 외국계 자본 중에서도 공제회나 연기금 자금입니다. 네덜란드, 중국, 싱가포르. 초기에는 싱가포르 자금이 많이 들어왔고요. 지금은 네덜란드 등 외국계 공제 자금이 많이 들어왔어요. 그리고 물류센터 수익률이 한 5년 전만 해도 약 8~10%였는데, 지금은 6~7%예요. 그 정도로 물류센터가 안정이 됐다고 보는 거죠. 

 

◇구 : 제가 조사를 해보니까요, KB부동산신탁? 

 

◆김 : 네 있습니다. 최근에 KKR. 

 

◇구 : 네 여기서 안성홈플러스 물류센터를 인수하기로 예비우선협상대상자로 선정이 됐더라고요. 그게 무려 1370억원을 제시를 했어요. KB부동산이 허트로 할 일은 없을 것이고, 우량 임차인인 홈플러스를 확보할 수 있지 않느냐. 이것을 투자할 때, 고객은 홈플러스가 되고. 그런데 보니까 홈플러스가 우선매수권을 행사 조건으로 걸었더라고요. 2022년에.

 

그리고 두 번째는 흥국자산운영에서 켄달스퀘어자산운용의 오산 롯데물류센터 매입을 추진하고 있다. 애기를 들었어요. 원래는 롯데글로벌로지틱스가 사용하는 것 같아요. 임차계약. 요즘은 물류대기업이 임차를 많이 쓰더라고요. 이것도 금액이 엄청난 게, 흥국자산운용이 1100억원에 샀어요. 불과 2013년. 6년 전인데. 이번에 매각 매매대금이 3180억원. 그러면 2082억원의 매각 차익을 얻는 거예요. 대박 터진 것 아닙니까? 그래서 흥국자산운용의 수익률 IRR이 연 10%. 굉장히 높죠?

 

◆김 : 상당히 높죠. 

 

◇구 : 성공적으로 되는 것 아닙니까? 켄달스퀘어가 어떤 회사인지 보니까 부동산개발과 물류센터 운영, 이것을 하는 회사더라고요. 켄달스퀘어로지스프로퍼티스가 설립한 회사가 켄달스퀘어. 우리나라에 상당히. 우려되는 건 이런 회사가 혹시 투기 목적이 아닌지?

 

◆김 : 투기... 

 

◇구 : 투자?

 

◆김 : 투자인데요. 투기라는 단어를 왜 쓰냐면, 어떤 부동산을 매입하면 취득을 하고 그 다음 운영을 하고 매각을 합니다. 그런데 투기는 운영이 없이 매입해서 처분하면 투기라고 하거든요. 켄달스퀘어는 물류회사가 아닙니다. 부동산 투자 회사거든요. 운영이라는 표현을 사실 쓰면 안 돼요. 그렇지만 자신들이 5년 정도 보유했다가 다른 자산운용에 넘깁니다. 켄달스퀘어에 대해서 잠시 말씀드리면 켄달은 국내에서 가장 많은 물류센터를 개발하고 지금도 하는 중입니다. 약 3조 정도 투자한 것으로 알고 있습니다. 과거에는 투자자산운용사가 건물이 지어진 곳만 투자를 했어요. 화주가 들어가고 운영 중인 곳만. 지금은 적극적이예요. 개발단계부터 참여를 합니다. 그렇기 때문에 조금 전에 교수님이 말씀하신대로 투기라는 말은 적절하지 않지만 그 친구들이 개발단계에서 하니까, 개발에서 이익도 가져가고, 5년 후에 그런 부분들을 다시 또 자산운영사로 연결이 되니까, 거기서 많은 이익이 생깁니다. 

 

◇구 : 제가 말씀드린 고양로지스파크도 켄달스퀘어죠? 원흥동에 지상 7층, 연면적 4만평. 아파트 20평 높이에. 쿠팡이 물류를 운영할 계획이다. 아마 풀필먼트 센터로. 언론에 보니까 정규직은 300명이고, 계약직 3000명이 근무할 예정이다. 부동산 컨설팅 회사들이 투기 목적으로 사전에 정보를 입수해서 부지를 선점하고 물류창고를 건설해서 시세차익을 노려서 임대를 주거나 되파는 식. 이런 식으로 재미를 보면 맛들리는 거죠. 이런 식으로 하는 경우도 없지 않다?

 

이런 경우가 예전에 화재가 크게 난 코리아2000. 아시죠? 당시 40명이 죽었어요. 우리나라 물류센터 화재로 최대였죠. 대참사죠. 당시 투기가 아니냐는 언론보도가 있었어요. 그 이유가 코리아2000이 1999년 11월에 설립이 됐는데, 부동산 매매업 임대업 토지개발업이예요. 물류센터 운영업이 아니고. 말하자면 개발업자죠. 그런데 등기부등본상 대표가 부인이 돼 있더라고요. 공봉애. 그 분이 부인이더라고요. 그런데 남편이 실소유자가 아니냐는 의혹도 있고.

 

2000년대 용도변경 허가를 받았는데 바로 공사를 했는데 여기가 건축허가도 받지 않고 공사를 해서 한번 지적을 받고. 급하게 추진하는 경우도 없잖아 있는 것 같습니다. 최근에 물류부동산 관련해서 리츠 거래가 증가하고 있다고 들었는데, 여기에 대해서 리츠가 뭐고 주의할 게 뭔지 말씀해 주시죠. 

 

◆김 : 예 좀 전에 코리아2000 관련해서 부언 드리면, 코리아2000에서 발생한 화재사고가 5~6개 됩니다. 서이천, 호법, 안성 방초리, 세 개가 났는데 거의 다 전소가 됐어요. 다 철거하고 다시짓는 경우인데, 이것은 국가적으로도 상당한 자원의 낭비다. 

 

◇구 : 공교롭네요?

 

◆김 : 제 생각에 서이천 화재의 경우 그건 인재입니다. 냉동창고에 문을 용접하는 과정에서 불똥이 튀어서 화재가 났잖아요. 또 안성 방초리에 난 화재는 지금 이야기로는 누전이라는 얘기도 하고. 또 하나 화재가 난 게 남양주 화도. 롯데가 쓰던 그곳도 소방관님이 안 좋게 돌아가셨거든요. 거기도 누전. 

 

◇구 : 한 회사가? 

 

◆김 : 아 그곳은 코리아2000이 아닙니다. 

 

◇구 : 어쨌거나 코리아2000이 3건이라고 했는데 40명이 돌아가신 경우도 있고. 그 회사는 어떻게 됐습니까? 지금은. 

 

◆김 : 지금도 개발을 많이 하고 있습니다. 제가 알고 있기로는 수도권에 많은 수의 창고를 하고 있고 개발도 하고 있습니다. 

 

◇구 : 그렇게 화재 사고가 크게 났어도 건재하네요?

 

◆김 : 최근에 화성에 크게 하나 하고 있는데, 민원을 크게 맞아서 일단은 공사 중지. 토목공사는 해놨는데, 산 환경을 훼손한다고 해서. 공사 중지 민원으로 인해서 행정상 조치를 받는 것으로 알고 있습니다. 

 

◇구 : 보통 물류센터를 건설할 때, 농지 전용허가나 산림훼손이나 이런 인허가를 받아서 형질 변경을..

 

◆김 : 그렇게 정상적으로 한 부분을 어긴 거죠. 

 

◇구 : 면적을 넓혔다든지?

 

◆김 : 그런 것으로 행정제재를 받는 거죠. 

 

◇구 : 허가 받은 것보다 더 침범을 한다든지?

 

◆김 : 네 그런 게 있고요. 그 다음 리츠. 리츠는 지분 참여거든요. 아까 말씀하신 것처럼 행정공제, 연기금은 큰 돈이 들어오잖아요. 그런데 개인 소액투자자들을 연결하는 게 리츠예요. 지분을 주는 거고. 그 부동산 투자 회사법에 의해서 투자회사가 소액투자자들의 돈을 가지고 투자를 해서 사업이 끝나면 배당을 하는 그런 케이스가. 

 

◇구 : 그러면 부동산투자신탁?

 

◆김 : 부동산투자 회사법이라고 별도로 있습니다. 

 

◇구 : 제가 보니까 2017년 기준 리츠 회사가 15개더군요. 그런데 2012년 4개였어요. 불과 5년 만에 15개로 늘었어요. 리츠업이 많이 생기는 것 같아요. 제가 자료는 보니까요 현재 한국신용평가에 의하면 전국 1000제곱미터 이상 물류센터가 지난 4년간 86%가 증가했어요. 연평균 16.9% 증가했다. 그런데 특히요 수도권에만 지난 4년간 104.9% 증가. 쉽게 말하면 수도권 물류센터는 연간 20%씩 증가했다. 수도권 집중현상이 심하다는 말이죠.

 

◆김 : 우리나라 인구가 수도권에 50%이지 않습니까? 2500만명이 인천 경기 서울에 사는데, 물류는 특이하게 80%가 수도권에 집중돼 있어요. 물류센터가 그런 부분을 보면, 항만에서 컨테이너가 오면 중간에 대전이라든지 이런 곳에서 오픈하기 보다는 수도권에 와서 호남으로 가거나 대전으로 갑니다. 

 

◇구 : 그건 의왕내륙컨테이너기지(ICD) 때문에 그렇죠? ICD에서 분류하고 까니까. 

 

◆김 : 그런 것들이 작용하다보니까, 일단은 수출입화물, 컨테이너에 의한 것들이 수도권으로 올라 옵니다. 또 수도권이 물류 비중을 80% 정도 차지하다 보니까, 그런 현상이 좀 있고요. 물류센터도 보면 거의 수도권에 집중이 돼 있죠. 만약에 지방에 있는 경우는 택배터미널이나 허브역할을 하는 것 이외에는 지방에는 물류가 들어서질 않는데 최근 경향이 바뀌었습니다. 신선식품, 냉장. 대두되니까 쿠팡은 지방에. 

 

◇구 : 대구?

 

◆김 : 대구도 있고 함양에도 있고요. 약 5만평 되거든요. 

 

◇구 : 엄청나네요 

 

◆김 : 또 2시간대로 배송하려다 보니까. 

 

◇구 : 결국 콜드체인을 말씀하시는 거죠? 신선하니까 가까운 곳에서 배송을 해야 한다?

 

◆김 : 네 그렇죠. 그것은 허브앤스포크 전략을 했을 때, 지방에 분산하는 경향이 있다 보니까. 지금은 앞으로 천안이나 대전, 이런 쪽으로 센터가 분산되는 경향을 보이고 있습니다. 

 

◇구 : 제가 자료를 보니까 2016년 기준 1000제곱미터 이상 물류센터가 2241개. 그런데 경기도에 681개. 경남에 409개. 인천에 200개. 이렇게 집중이 돼 있어요. 우리가 보통 보면 상온창고에서 냉동냉장창고. 특수창고. 이렇게 숫자로 보면 많이 있는데, 제가 볼 때는 과연 좋은 물류센터, 우량한 물류센터의 핵심 요건이 뭐냐? 말씀해 주십시오. 

 

◆김 : 물류센터를 개발할 때 요인을 크게 3가지로 봅니다. 첫째는 위치입니다. 위치가. 전체 비중의 약 80% 정도를 위치로 보고요. 

 

◇구 : 입지죠, 입지. 

 

◆김 : 네 맞습니다. 입지 거점이 맞고요. 그 다음 시설입니다. 차량이 접안이 될 수 있는 자연램프. 직선램프를 자연램프라고 합니다. 임야에 건립을 하면 지하는 용적률이 안 들어가기 때문에 지상1층에 지하1~2층에 접안이 되게끔 설계를 합니다. 그렇게 해서 저희가 시설면에서 가장 양호한 센트라고 합니다. 

 

◇구 : 도크죠 도크? 도크가 충분히 확보된 물류센터가 좋다고 하잖아요.

 

◆김 : 그것을 인공적으로 자연스럽게 접안할 수 있도록. 직선램프라는 말을 쓰는데, 그게 갖춰지면 가장 좋고요. 그 다음 입주사입니다. 

 

◇구 : 누가 들어와 있느냐?

 

◆김 : 네 그런 것들을 종합적으로 평가해서 물류센터 부동산을 사는 기준으로 하고 있습니다. 

 

◇구 : 아무래도 입지, 시설의 특성, 입주사와 화물. 그 다음 창고의 종류나 계약기간, 부대시설 등이 좋은 물류센터의 요인이자 임대료 수준이 되지 않느냐 생각이 듭니다. 그러면요, 투자처로써 물류부동산의 매력은 무엇일까요?

 

◆김 : 물류부동산이 타 부동산보다 블루오션이라고 말하잖아요. 그런데 물류가 각광일 받는 경우가 일단은 물류는 물류센터를 지어서 입주사가 대개 작습니다. 1~2개 업체. 일반 빌딩 상가는 많은 입주사를 모집해야 하잖아요. 그런데 원흥지구는 켄달이 개발한 것은 전체 4만명을 쿠팡이 다 씁니다. 그리고 쿠팡이 보통 5~7년을 계약해 줍니다. 그러니까 그 센터를 지은 건축주, 사업주 입장에서는 한 업체에 임대료를 받으면 5~7년을 편안하게. 

 

◇구 : 머리 아플 일도 없군요?

 

◆김 : 네. 이미 수익률이 IRR이 확정이 되다 보니까. 제일 중요한 건 부동산의 (토지)지가 상승입니다. 그 부분이 상당히 크죠. 

 

◇구 : 시간이 지나면 땅값도 오르고?

 

◆김 : 대한민국 땅값은 내려가는 경우는 없거든요. 

 

◇구 : 그러면 결국 물류센터를 조성해서 운영하면 땅값도 오르고, 안정된 임대료도 받고. 꿩 먹고 알 먹는 거네요. 그러면 저는 이게 궁금해요. 물류부동산에 돈 버는 사람과 돈을 벌지 못하는 사람이 있을 거 같아요. 켄달스퀘어는 돈을 버는 거고, 그냥 물류센터를 운영해서 3PL이나 물류서비스를 하는 곳은 수익률이 없다고 하는데, 재주는 누가 부리고 수금은 누가 하고, 이거 아닙니까? 

 

◆김 : 특정 업체를 거명하지는 않겠지만, 예전 화물운송을 하던 업체가 이제 부동산 쪽에 어느 정도 물동량이 있고 그것을 주선할 수 있다고 보니까 물류센터를 2~3개 개발한 곳이 있어요. 그래서 상당한 돈을 번 경우가 있죠. 곰은 재주가 부린다고 하셨지만, 우리나라 3PL 회사들이 치열한 경쟁에서 돈을 벌기 어렵거든요. 그런데 본업보다도 물류센터 개발로 돈을 더 많이 낸 경우가 있는 것이 현실이거든요. 

 

◇구 : 저는 물류업계에서 소문에 물류 본업에선 돈을 별로 못 벌고, 제가 물류기업들 인증심사를 다니거든요. 그런데 재무재표상 영업이익률이 0~1.5%예요. CJ대한통운 조차도 2% 미만이예요. 그러면 일반 물류기업들은 1%도 안 됩니다. 영업이익률이. 그런데 이런 기업들 중에서 일부 물류센터를 운 좋게 팔아서 엄청난 매각 차익을 내서 뜨는 분들이 계시더라고요. 어떻게 가든 평양만 가면 되는데, 돈만 벌면 되는데, 그래도 우리가 항상 3PL을 활성화해야 한다,

 

국가물류체계를 효율화해야 한다고 말로만 해놓고, 투기 아니냐. 어떻게 물류센터 잘 지어서 팔아 먹을 생각만 한다면 본업을 좀 저버리는 게 아닌가. 저는 핵심역량은 가져가고, 부수적으로 그런 것이 따라와야지. 그런 것을 저버리면 물류인의 올바른 자세와는 거리가 멀지 않느냐, 이런 생각을 합니다. 그런 것들이 자꾸 물류부동산. 물류부동산이라는 말 자체가 약간 투기적 요소를 배제하기는 어렵다. 오피스 수익률이 4~5%인데, 물류부동산이 6~7%. 상업용 부동산 중에서 물류부동산, 물류창고가 더 수익률이 좋다니까 다들 뛰어드는 거죠. 이러다 보면 결국 너도 나도 과잉되는 것 아니냐 우려가 되죠. 지금 일부 물류센터가 과밀된 지역에서 교통체증도 일으키고, 교통유발금을 제대로 내는지 모르겠지만, 그런 과밀지역의 경우 부작용이 나타나지 않겠느냐?

 

◆김 : 사실 교통 부분을 잘 지적해 주셨는데요. 사실 교통부분 때문에 지역사회에 불편을 주는 사례가 많습니다. 최근에 보면 김포 고촌에 가면 온라인 센터가 있지 않지 않습니까? 이마트도 있고. 저도 현장을 가봤는데요, 차량이 거의 도로를. 

 

◇구 : 네 정말 복잡해요. 저도 얼마전에 갔었거든요.

 

◆김 : 네 낮에 도로를 점유하다 보니까 불편을 주는 것이 사실입니다. 

 

◇구 : 그런 것은 규제도 안 하나요? 단속을 해야죠. 단속을 안 하는 건 문제가 있지 않나요? 주민들이 편안하게 다녀야 하는데, 물류센터가 돈을 벌고 입주민은 불편을 겪으면. 지역에 고용창출 등의 기여가 있어야겠죠. 저도 원흥에 세워진 고양로지스파크 쿠팡이 한다고 하잖아요. 3천명이 왔다 갔다 해야 하는데, 하루 차량이 천대도 넘는다고 하거든요. 엄청난 교통 혼잡과 파손, 사고의 우려가 있는데 그런 부분에 대해서 기업 측에서는 지역사회에 어떠한 상생할 수 있는 부분이 있어야 할 것 같아요. 

 

◆김 : 그렇죠. 그리고 지금 물류센터가 가장 큰 문제가 민원문제입니다. 물류센터가 지역사회에 고용창출은 있을 수 있지만, 지역주민들한테 고용창출도 없다는 부분도 말이 있고, 물류센터가 지어져서 지역주민들에게 도움이 안 되는 건 대형차량이 오고가니까 위험하다. 또 그 센터로 인해서 토지나 지가 상승이 오히려 떨어진다. 그 지역 주민들에게는. 

 

◇구 : 오히려 물류센터보다 멋진 건물이 올라가야 하는데, 그런 문제도 있겠네요. 

 

◆김 : 어찌보면 지금 물류센터가 혐오시설로 많이 비춰지고 있어요. 

 

◇구 : 제가 물류단지 정책을 보니까, 이렇게 돼 있어요. 국토교통부가 이것을 주관을 하잖아요? 국토부에서 원래 2013년에 총량제를 폐지했더라고요. 제가 볼 때는 총량으로 규제하자, 그런데 이것을 폐지하고 실수요 검증제로 전환을 했어요. 이 말은 무엇이냐면 총량으로 하니까 기업들이 아우성이다. 더 짓고 싶은데 총량에 묶여서 안 된다는 거죠. 수요가 있으면 허가를 해주겠다는 겁니다. 이 수요를 검증하는 게 누구냐는 거죠. 수요를 검증하는 것이 국토부냐, 그러면 두 번째로 검증이 되면 경기도가 인허가를 내주겠죠. 이런 부분에서 난개발? 이런 부분들이 있어서 물류센터가 많아지고 밀집화 된 것 아닌지 어떻게 보십니까?

 

◆김 : 그 부분 법을 말씀을 드리면, 우리나라 물류센터를 개발하는 기본은 국회법입니다. 국회법은 약칭이고요. 국토의 계획 및 이용에 관한 법입니다. 그 안에서도 개발행위로 개발하는 방법이 있고, 지구단위로 개발하는 방법이 있어요. 그것은 국토부 소관이 아니고요. 대부분의 물류센터는 개발행위나 지구단위라든지 그런 부분으로 일반 공업지역으로 개발을 했는데, 방금 말씀하신 총량법은 국회법이 아니라 물류시설법이 있습니다. 법이 완전히 다릅니다. 이 부분은 물류단지로 한정이 돼 있어요. 물류단지만 실수요 검증을 하는 겁니다.

 

◇구 : 그러니까 물류단지를 조성을 하려면 결국은 물류시설법에 의한 것이고, 개별물류센터를 건설하려면

 

◆김 : 국회법이죠. 

 

◇구 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률. 

 

◆김 : 그렇죠.

 

◇구 : 이원화가 돼 있네요. 제가 보니까요, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 보니까, 2만9700제곱미터의 즉 9000평 이상의 지구단위 계획을 수립해야 된다. 맞습니까?

 

◆김 : 우리나라 용도지역이 돼 있습니다. 용도지역이 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역이 있는데, 물류센터를 주로 개발하는 건 관리지역의 계획관리지역입니다. 

 

◇구 : 계획관리지역이면 물류센터를 지을 수 있다?

 

◆김 : 그게 가장 좋은 게 뭐냐면, 건폐율이 60%고 용적률이 100%입니다. 그리고 규제가 별로 없고, 우리가 도시나 개발이 안 되는 보존하는 중간의 완충지역에 있는 것이 관리지역입니다. 그래서 계획관리의 경우에는 개발행위 면적이 3만제곱미터 미만으로 하게 돼 있어요. 

 

◇구 : 아 3만제곱미터가 넘으면 이제.

 

◆김 : 지구단위로 가야죠. 보통 물류센터가 계획관리에 3만제곱미터면 9075평이거든요. 그래서 그게 주로 많이 개발이 된 겁니다. 

 

◇구 : 그게 시장의 시군구청장의 권한인가요?

 

◆김 : 네 시군구청장 등의 권한입니다. 

 

◇구 : 도지사로 가려면 어떻게 돼요?

 

◆김 : 3만제곱미터가 넘을 땐 그렇습니다. 

 

◇구 : 보통 100만제곱미터가 넘으면 국토부인가요?

 

◆김 : 그건 물류단지로 하는 거죠. 국토부 장관은 인허가권자가 아닙니다. 

 

◇구 : 실제 인허가권자는 지자체에서. 

 

◆김 : 네 그렇습니다. 국토부 장관은 물류시설법의 실수요 검증을 심사하는 권한만 있습니다. 국토부 장관이 실수요 검증을 통과시켜 주면 시도지사가 승인지정을 하는 거죠. 

 

<2부에서 계속>