2022년 상반기 물류부동산 시장에 대해서 알아보자
■ 콘텐츠 기고자 : 메이트플러스 노종수 상무
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◆박제준(이하 박) : 안녕하세요. 로지브리지입니다. 오늘은 물류부동산 상반기에 대해서 이야기를 나눠보기 위해 메이트플러스의 노종수 상무님을 모셨습니다.
안녕하세요.
●노종수(이하 노) : 안녕하세요. 반갑습니다.
◆박 : 메이트플러스 소개와 자기소개 한 번 부탁드리겠습니다.
●노 : 메이트플러스는 물류부동산 전문 컨설팅 기업입니다. 개발 컨설팅, 물류부지 매매자문, 시장조사,
실물에 대한 매입/매각자문과 특히 화주 유치를 위한 임대차 자문에 높은 역량을 보유하고 있습니다.
물류부동산 분야에서 개발컨설팅에서부터 자산관리까지 하는 A에서 Z까지 한다고 말씀드릴 수 있죠.
그렇게 다양한 서비스를 제공하고 있습니다.
[로지브리지 멤버십 문의] pr@logibridge.kr │070-8286-1430
저는 건설회사에서 10년 동안 근무를 했고요. 물류회사인 CJ대한통운에서 10년 근무를 했습니다.
메이트플러스는 2015년 9월 달에 입사해서 현재까지 근무하고 있고요. 물류부동산 사업에 대해서 총괄을 담당하고 있습니다.
지금은 한경이나 조선일보 같은 물류부동산 개발 관련 교육에 강사로 주관하고 있고요.
물류부동산에 대한 전반적인 입지분석하고 시장동향에 대해서 저희가 현장에서 느끼는 체감온도와
시장조사를 통해서 예상되는 물류시장과 입지에 대해서 앞으로도 꾸준히 전달드리도록 할 예정입니다.
◆박 : 다양한 물류업계에 계시다가 물류부동산 쪽으로 오게 된 특별한 계기가 이유가 있으셨을 까요?
●노 : 제가 CJ대한통운에 있을 때 아무래도 저는 개발이나 관리를 담당하다 보니까 제가 맡은 물류 쪽의 개발이나 부동산 쪽은 제가 그래도 국내에서는 잘 하지 않나 자신감을 가졌고요.
그 이후에 저는 45살 정도 되면 제 2의 인생을 살아봐야 하지 않겠나. 개인적인 약속을 저랑 했었거든요.
그래서 메이트플러스로 이직을 하게 됐습니다.
◆박 : 그 이후에 다음 목표는 있으실까요?
●노 : 제가 제 직원들한테도 항상 하는 얘기지만 PM사. 컨설팅 회사에서 하는 역할이 분명하다고 저는 생각합니다.
물론 자산운용사나 투자사 쪽 사이드에서 열심히 하고 계신 분들도 계시지만 물류 쪽으로 완벽하게 컨설팅할 수 있고
전문지식을 쌓아서 이 쪽 업계에서 모든 사람들이 필요로 하는 화주가 필요로 할 수도 있고 투자자들이 필요로 할 수도 있거든요.
그런 역할을 충분히 할 수 있는 전문적인 컨설팅 쪽에서의 업계 1위. 대한민국을 리드할 수 있는 그런 사람이 될 수 있으면 좋겠다는 얘기를 하고요.
저도 마찬가지로 제가 퇴직할 때까지 그렇게 일을 하고 싶은 그런 욕심이 있습니다.
◆박 : 말씀 감사합니다. 물류부동산 시장 내에서 메이트플러스의 경쟁력 및 장점과 메이트플러스를 통하여 임대차 계약을 맺게 되면 어떤 혜택들이 있는지 궁금합니다.
●노 : 메이트플러스에는 다양한 팀원들이 있습니다. 물류회사에서 옮겨온 부동산을 배우겠다고 온 직원들도 있고요.
오피스나 리테일 쪽에서 PM이나 매입/매각, 리징을 경험하고 물류에 대해서 배워보고 싶다고 넘어온 직원도 있거든요.
그런 직원들이 1년 2년 3년 4년 지나면서 상당한 역량을 많이 보유하고 있고요.
특히 개발에서 마지막의 끝단인 관리, 운영까지 업무를 수행하고 있습니다.
그게 바로 저희 메이트플러스가 다른 회사하고 차별화할 수 있는 그런 강점이고 경쟁력이 아닌가 생각하고 있습니다.
그리고 물류부동산 매입/매각이나 임대차 자문 그런 관리에 대한 서비스 뿐 아니라
다양한 상업용 부동산 전반적으로 저희 회사는 컨설팅을 제공하고 있기 때문에
임차인들이 특히 물류사나 화주들이 물류센터 그런 니즈 뿐 아니라 다른 오피스나 리테일 쪽 니즈가 있어도 다양하게 대응하고 있고요.
저희 물류사업 본부에서는 현재 임차인이 물류센터를 임차했을 때 입주사 시설 사용 매뉴얼이라고 해서
물류센터를 사용할 때 어떤 사항을 유의해서 사용해야 하는지 매뉴얼을 작성해서 배포하고 있고요.
또 하나 저희가 메일로 로지톡이라고 있어요. 저희 고객사들. 투자자와 화주들한테 물류부동산이나 물류시장에 대해서 2주에 한 번씩 메일링을 하고 있습니다.
전반적으로 물류 공급과 운영에 대해서 저희가 서비스를 제공하고 있기 때문에 시행사나 투자자, 화주든 고객들이 원하는 정보는 언제든지 제공해드리려고 하고 있습니다.
◆박 : 매뉴얼과 메일링 서비스도 되게 좋을 것 같은데 그걸 받으려면 어떻게 해야 될까요?
●노 : 상당수 고객들이 저희 명함을 주고 받거나 그렇게 해서 DB에 있는 분들한테 정보를 제공하고 있는데
혹시 궁금하시면 저희 홈페이지 사이트에 들어오시면 물류사업본부에 LM담당하는 직원들이 있습니다.
그 분 연락처를 확인하시고 메일이나 핸드폰으로 연락을 주시면 저희가 제공해드리도록 하겠습니다.
◆박 : 상반기 결산에 대해서 이제 한 번 여쭤보고 싶은데 상반기 임대차 시장에서 중요한 이슈들은 어떤 것들이 있었을까요?
●노 : 아무래도 크게 2가지 이슈가 있는 것 같아요. 공사비 상승하고 금리인상 2가지인데요.
공사비 같은 경우는 전년 동기 대비 80% 정도 상승했습니다.
전년 동기 대비해 약간 상온 기준으로 평당 250만원 정도 됐던 게 현재는 380만원 이상 되고요.
최근 금리 같은 경우는 선순위 기준 4.7% 정도 되거든요. 한 마디로 말하면 물류센터를 개발했을 때
요새는 토지비가 그렇게 중요하지 않은 것 같아요. 예전에는 토지비 10만원 20만원이 상당히 사업성에 영향을 미쳤는데
지금은 공사비하고 금리부분인데 그러다보니까 공급하는 입장에서는 공사비 올라가고 금리가 올라갔기 때문에
선매각이라고 하죠. 물류센터를 지어서 매각하는 경우인데 그런 경우에 사업이익이 거의 없어서 지금은 사실 사업권을 매각하는 경우도 시장에서 많이 나오고 있습니다.
금리인상에 따른 임차인이 있는 실물인 경우에는 캡레이트가 4% 후반대 정도에서 거래가 되고 있거든요.
향후에는 캡레이트도 지속적으로 조금씩 올라가지 않을까 생각하고 있습니다.
만약에 이렇게 캡레이트도 상승하게 되면 사업이 없거나 또는 현저하게 줄어들거나 그렇기 때문에 물류센터 공급에 상당히 영향이 있을 것 같거든요.
수요는 온라인 시장이 계속 커지고 있기 때문에 수요는 많은 편인데 그래서 공급이 어려울 것 같다고 보여지고요.
한 가지 해결하는 방법이 있긴 한데 임대료가 상승을 해주면 돼요. 임대료도 근데 전년 동기 대비 8~10% 정도 명목 임대료 기준으로 그렇게 올랐거든요.
임대료가 조금 올라간다면 공급 부분에서 시장이 좀 좋아지지 않을까 생각하고 있고요.
지금 현재는 이렇지만 3년 정도 지나면 현재 인허가도 어렵고 그렇기 때문에 공급이 줄어들면 3년 정도 지나면
예년 정도 수준으로 공급이 되면서 임대료도 올라간 상태에서 거래가 많이 이루어지지 않을까.
물류부동산 시장이 좀 더 활성화되지 않을까 생각합니다.
◆박 : 최근에 상온과 저온의 수요공급에 대해서 상온이 점점 부족해질 것이라는 의견이나 내용이 많은데 어떻게 보실까요?
●노 : 앞서 제가 말씀드린 것처럼 1~2년 전의 경우에는 토지비 상승 때문에 사업성이 떨어지거나 줄어들고 그랬는데
그래서 개발하는 분들이 저온을 공급하기 시작했어요. 조금 다르긴 하지만 저희가 분석해본 결과
2022년 2023년도에 공급 예정되어 있는 물량에 전체 공급면적의 약 25% 정도가 저온이 섞여있거든요.
예전에는 사업성을 위해서 저온을 설계단계에서부터 검토하고 건축을 했던 게 사실이에요.
하지만 최근의 경우에는 저온 화주가 상온 화주만큼 다양하지가 않아요. 화주가 그렇게 많지 않아요.
저온 수요가 예를 들어서 예전에 매년 10만 평의 수요가 있다고 하면 저온 시장이 30% 상승해서 10만 평의 수요가 있다고 하면
지금은 공급량이 워낙 많고 거기의 25% 정도는 100만 평이 공급된다고 보시면 될 것 같거든요.
그렇게 되면 어마어마한 물량이 공급되는 거죠. 그렇다보니까 저온을 영위하는 업체는 별로 없는데 공급은 전체적으로 공급면적이 늘어나면서
저온도 공급이 많이 늘어나서 저온 같은 경우는 수요가 많지 않음에도 불구하고 공실이 좀 많이 있는 상황이고요.
최근에 공사비 상승과 금리가 상승됐잖아요. 사업이익이 많이 줄어들었고요.
애초에 부지매입이나 설계검토단계에서부터 도심과 가깝지 않은 그런 지역은 사실 상온으로만 설계해서 건축하는 경우가 좀 많습니다.
저온은 리스크가 있다고 생각하고 계시고요. 상온의 경우에는 매년 온라인 시장이 성장하기 때문에 수요가 꾸준히 있습니다.
2022년도에 공급되는 물류센터의 경우에는 대부분 선임차가 다 되어 있어요.
아마 2023년까지도 준공 전에 임차되는 사례가 상당히 많을 것으로 저희는 생각하고 있는데요.
공급자 입장에서는 저온 수요가 있는 지역인지 아닌지에 대해서 명확히 판단하셔야 합니다.
저온 같은 경우는 특히 도심에 가까운 쪽에 최대한 근접한 지역에 공급이 된다고 하면 앞으로도 이커머스나 저온 유통업체들의 니즈는 있을 건데
거리가 좀 있는 지역 같은 경우는 수요가 좀 제한적이지 않을까.
위수탁형을 제외한 나머지의 이커머스, 라스트마일 딜리버리를 하기 위한 저온 수요는 많이 있을 것 같지는 않아요.
◆박 ; 그렇다면 주목해서 봐야 할 잠재가치가 높은 지역은 어디고 어떤 조건들을 구비하고 갖춘 물류센터들이 요새 가장 선호되고 있을까요?
아무래도 위치나 지역도 잠깐 말씀해주셨는데 이 내용도 궁금합니다.
●노 : 제가 지역 별로 좀 말씀드릴게요. 충청권 같은 경우는 천안 인근 또는 청주 위의 음성이나 이 쪽의 공급이 많거든요.
사실 라스트마일 배송을 하기 위해서는 이커머스 업체나 유통업체가 원하는 지역은 대부분 다 도심하고 가까워야 합니다.
충청 같은 경우는 세종하고 대전 쪽 청주 쪽 도심 속에 있거나 가까운 쪽이 좋겠죠.
경상권 같은 경우는 대구 쪽에 가까운 게 좋고요. 인근이라고 하면 칠곡이나 경산 쪽이 좋을 것 같고요.
부산 같은 경우는 지금 김해 쪽은 공급량이 많습니다. 앞으로 공급될 양이 100만 평 정도 되어 보이는데요.
공급량이 많아 보이고 기장 쪽. 그동안 개발되지 않은 곳 기장 쪽이나 양산 쪽 같은 경우는 그래도 수요가 많지 않을까 생각하고 있습니다.
그동안 이제 공급이 안됐던 곳. 호남권 같은 경우는 광주 시내나 광주시 인근에 산단이라든지 이런 쪽에 개발이 된다고 하면 상당히 메리트가 있지 않을까.
수요가 많을 것 같아요. 제가 현장에서 느끼는 것은. 괜찮지 않을까 생각하고.
장성이나 정읍 쪽 익산이나 이 쪽이면 수요가 있을 것이라고 생각하고요.
당초 개발이 좀 많았던 지역들, 천안 인근과 김해 인근 같은 경우는 공급은 좀 더 보수적으로 접근해야 하지 않을까 생각하고
물류센터의 피지컬적인 부분을 말씀드릴게요. 어떤 조건에 어떤 스펙의 창고가 화주가 선호하느냐. 상당히 중요한 부분이거든요.
왜냐면 예를 들어 천안에 공급이 많고 김해 쪽에 공급이 많아지고 있는데 동시에 공급이 되면 화주 입장에서 비교할 수밖에 없어요.
그러면 뭘 보냐. 임대료는 거의 비슷해요. 시장에서 임대인이 주는 렌트프리나 핏아웃 같은 경우도 비슷해요.
단 바꿀 수 없는 게 스펙이거든요. 스펙 부분 중에서 제가 가장 중요하게 생각하는 건 첫 번째 도크 수.
층고는 비슷합니다. 대부분 다 10M로 설계되기 때문에. 도크 수고요. 도크 수를 많이 확보하려고 하면 창고의 깊이가 깊으면 안돼요.
같은 2천 평이라도 깊이가 깊지 않고 깊이는 짧고 가로가 넓은 그런 형태의 창고.
두 번째는 넓은 야드가 있는 창고를 많이 화주들이 선호합니다. 왜냐면 차들이 동시에 물류센터에 입고가 됐을 때
대기하는 순간이 생기잖아요. 그랬을 때 대기하는 순간이 필요하고요. 급할 때는 물건을 내려놓고 갈 수도 있잖아요.
그래서 야드가 넓은 걸 선호해요. 세 번째로는 인건비가 상당히 많이 올라갔잖아요.
물류센터들마다 인력수급이 어려운 상황이거든요. 근로자들이 돈을 조금 더 준다고 하면 A센터에서 B센터로 옮겨요.
그렇다보니까 이왕이면 편의시설, 그러니까 휴게소라든지 식당이라든지 이런 근로자들이 쉴 수 있는 휴게할 수 있는 편의시설이 제공되어 있는 그런 센터 같으면 화주들이 선호하겠죠.
그렇게 볼 수 있을 것 같고요. 또 하나가 방금 일반적인 것을 말씀드렸고 저온 같은 경우는 냉동하고 냉장을 겸용할 수 있는 겸용기를 설치하는 게 좋으세요.
화주들마다 임차인들마다 냉동비율이 많은 경우가 있고 냉장비율이 많은 경우가 있어요.
그렇다보니까 냉동으로 설계를 하는데 이걸 나중에 냉장으로 못 바꿀 경우에는 임차를 못 하겠죠.
물론 공사비가 조금 올라가긴 하겠지만 냉동, 냉장을 겸용할 수 있는 그런 장비로 설치하는 게 좋을 것으로 판단됩니다.
◆박 : 아무래도 공간에 대한 중요성에 대해서 많이 말씀을 해주셨는데 램프의 상황이나 이런 것에 대해서는 크게 영향이 없을까요?
●노 : 램프의 경우에는 크게 2가지로 볼 수 있거든요. 지형을 이용해서 차가 자연스럽게 각 층 별로 접안되는 경우가 있고
또 하나는 자주식 램프죠. 구조물을 이용해서 차가 회전하는 경우가 있는데 아무래도자주식 램프 같은 경우는 뱅글뱅글 회전해야 하니까
운영사분들께서 선호하지 않겠죠. 그렇기 때문에 일반 산지형. 지형을 이용한 램프가 아무래도 야드도 넓게 확보할 수 있고 그래서 화주들이 선호하는 것 같고요.
램프 같은 경우는 폭을 좀 더 넓게 만드시는 게 좋아요. 40ft 컨테이너 트레일러가 원활하게 회전할 수 있도록 만드시는 게 좋고요.
램프는 2개면 좋기는 하지만 면적이 크면 물류센터 규모가 크게 되면 램프를 2개로 둬야겠지만
1개 정도 넓게 만들어도 토지규모가 작을 경우에는 그렇게 해도 상관없을 것으로 생각합니다.
◆박 : 혹시 제주도는 물류센터 공급이나 이런 얘기를 많이 들었던 것 같은데 혹시 제주도는 어떻게 보실까요?
●노 : 제주도 같은 경우도 보면 당연히 소비인구가 있기 때문에 편의점이라든지 이런 곳이 입점을 하고 있잖아요.
BGF리테일도 물류센터가 있고요. 최근에 쿠팡도 물류센터를 거점을 구축했죠. 대형면적의 물류센터의 수요는 없습니다.
그 쪽은 인구가 정해져 있기 때문에 그렇지만 수요는 앞으로 좀 더 있지 않을까 이렇게 생각하고 있습니다.
◆박 : 수도권, 영남, 호남, 충청, 강원, 제주까지 물류센터 임차비용의 평균치가 어떻게 형성되고 있는지 궁금합니다.
●노 : 이게 입지마다 달라요. 수도권도 동남권이나 서부권이냐 이렇게 권역마다 다르거든요.
배송시간이 얼마나 더 빠르냐. 그 다음에 토지비가 얼마냐에 따라 다르고요.
이게 물류회사의 물류비용하고도 맞아떨어져야겠죠. 비싼 곳에 만일 얻게 되면 물류비용이 많이 들어간다면 임차를 못 하겠죠.
그래서 권역마다 다르긴 합니다. 그렇지만 세부적으로 말씀드리면 동남권 같은 경우에는 최근에 전년보다 제가 말씀드렸지만 8~10% 정도 명목 임대료가 올랐어요.
2만 8천원에서 3만원 정도 거래가 되고 있고요. 김포 같은 경우는 4~4만 5천원 정도 거래가 되고 있고
인천도 3만 5천원 이 정도에서 거래가 되고 있는 상황이고요. 세종이라든지 경상권 같은 경우는 지방은 거의 단가가 비슷합니다.
공급되는 토지비하고 건설사 별로 거의 다 비슷하기 때문에 비슷한데 충청권 같은 경우는 2만 5천원 2만 8천원 정도 천안이나 이런 쪽이 그렇게 형성되어 있고요.
대구 같은 경우도 2만 8천원 내외 정도 형성이 되어 있고 부산이 조금 더 높습니다. 부산 같은 경우는 현재 3만원 내외에서 3만 2천원까지 가는 경우도 있고요.
호남권 같은 경우는 광주나 물론 물류센터 공급이 많지 않지만 거기도 물류센터 공급이 되면 가격이 올라갈 거예요.
기존에는 1천평 2천평의 창고들이 대부분이었기 때문에 최신식 물류센터가 공급이 되면 임대료가 올라갈 건데
그렇게 되면 2만 5천원에서 2만 8천원 정도 수준이 되지 않을까 생각하고 있고요.
◆박 : 상무님이 보시기에는 호남권이 유망한 지역이라고 봐도 될까요?
●노 : 사실 부동산 부분은 제가 말씀드리면 화주가 선호하는 지역이어야 하거든요.
그래야지 거기에 공급이 이루어져야 하니까 그동안은 한 가지 착각하시는 게 있으세요.
수도권이 개발할 수 있는 물류센터가 없기 때문에 조금씩 밀려내려 와서 북천안, 음성 이렇게 내려온다고 생각하시는데
화주 입장에서 명확하게 달라집니다. 화주는 서울 쪽하고 점점 멀어진다고 해서 임차하는 게 아니고요.
사실은 물류비하고 연관이 돼요. 물류비가 많이 들어가거나 아예 고객한테 배송하는 시간이 안 맞으면 아무리 물류센터 임차료가 싸다고 하더라도
사실은 물류비용 중에서 운송비가 가장 많은 포지션을 대부분 차지하기 때문에 밀려서 내려오는 게 아니고요.
수도권하고 지방은 따로 보셔야 해요. 지방권역은 지방에서 어느 권역을 커버할 건지 충청이라고 하면 세종, 청주, 대전을 커버할 수 있는
그런 입지에다가 물류센터를 구축하시는 게 수요가 가장 많이 있다고 보시면 될 것 같아요.
호남권 뿐 아니라 아직 개발이 덜 됐던 곳. 대전 인근. 대구 인근에 수요가 앞으로도 좀 있을 것 같고요.
호남권은 공급된 사례가 없습니다. 호남 같은 경우는 산업단지 내 물류시설 용지로 공급되는 것이 있기는 하거든요.
그렇지만 물류센터 같은 경우는 화주의 잠재수요가 분명히 있어요. 최소 10만 평에서 20만 평 정도는 아마 호남권 같은 경우는 커버하지 않을까 생각되거든요.
호남권 중에서도 가장 좋은 입지라고 하면 광주 시내 가까운 곳이겠죠. 조금 광주 시내랑 떨어진 곳이라고 하면
장성이나 정읍, 익산 쪽에 물류센터를 구축한다고 하면 그 쪽에도 수요가 있을 것으로 생각합니다.
◆박 : 영남권으로도 많은 기업들이 진출하고 있습니다. 진출하는 이유가 무엇인지 궁금합니다.
●노 : 아무래도 서울을 제외한 두 번째로 인구가 가장 많은 도시잖아요. 인천을 제외한.
부산 그리고 대구잖아요. 아무래도 물류센터 수요가 많죠.
◆박 : 오늘 상무님을 모시고 좋은 이야기를 나눠봤는데 이 외에 주요뉴스를 짚어볼만 한 것들이나 앞으로 다가올 하반기에 주의 깊게 봐야할 만 한 이슈가 있을까요?
●노 : 지금 물류부동산 시장이 아주 핫합니다. 물류산업이 성장하다보니까 온라인 시장도 뜨겁고요.
그렇다보니까 물류에 대한 수요는 앞으로도 계속 될 것 같아요. 쿠팡이 제일 선도적으로 거점을 구축했잖아요.
거기에 나머지 이커머스나 네이버라든지 다른 이커머스 업체들이나 대기업 유통업체들도 거점 구축을 하고 있거든요.
저는 이제 시작이라고 봐요. 근데 이제 입지를 정확하게 잘 선택하셔야겠죠.
공급이 많은 지역에 구축하시면 대기업들이 임차를 했거나 그런 경우가 많기 때문에 리스크가 좀 있고요.
그래서 물류 수요는 계속 있을 거다. 앞으로도 5년 이상은 있을 거다.
근데 공급은 인허가도 어렵고 토지비도 많이 올라가 있고 공사비, 금리 인상 이런 부분 때문에 공급은 어려울 거다.
3년 정도 지나면 예년 정도 수준인 100만 평 내외에서 공급이 이뤄질 거고 수요가 있으니까 임차료가 계속 올라가는 그런 효과가 있을 거다.
그래서 지금은 사업이익이 없기 때문에 사실 착공을 미루고 있는 분들도 계세요.
그렇지만 지금부터 약 3~5년 이후에 공급되는 물류센터를 계획하고 계시다고 하면 충분히 가능성이 있지 않을까 생각해요.
그래서 지금부터 오히려 더 사실 리테일이나 오피스 쪽 시장하고 같은 부동산으로 봤을 때는 물류가 가장 핫하거든요.
그렇기 때문에 제가 바라보건데 앞으로 좀 더 공급여력이 있는 곳에다가 적극적으로 한다고 하시면 사업성이 충분히 있지 않을까 생각합니다.
◆박 : 감사합니다. 오늘 정말 유익한 내용들을 많이 들어볼 수 있는 그런 시간이었는데요.
바쁘신 와중에도 방문해주셔서 감사합니다. 그럼 저희는 다음 시간에 더 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
감사합니다.