2021년 물류부동산 전망, 수요공급 역전

■진행 : 로지브리지 김동민 콘텐츠 제작 총괄
■패널 : JLL코리아 우정하 본부장(상무)
■패널 : 한국물류개발 김태석 대표이사

 

●코로나 쇼크로 물류부동산 급성장

●이커머스 200조 돌파, 물류센터 부족

●물류센터 부지 '인천' 새로운 메카로

●영남권 물류센터 수요 증가

●비대면 급성장 물류센터 공급 부족

 


 

※텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

●김동민(이하 동) : 안녕하세요 물류 유통 모빌리티 콘텐츠를 제작하는 로지브리지입니다.

 

오늘은 2020년 물류부동산 시장을 결산하고 2021년을 전망하는 시간을 갖고자 합니다. 이 분야 두 전문가, JLL코리아 우정하 본부장(상무), 한국물류개발 김태석 대표님 모셨습니다.

 

◆우정하(이하 우) : 안녕하세요. 반갑습니다. 

 

◇김태석(이하 김) : 네 반갑습니다.

 

 

●동 : 그러면 첫 번째 질문으로, 2020년 한 해 물류부동산 주요 정책이나 이슈 등의 총정리 부탁드립니다.

 

◆우 : 코로나19로 인해 이커머스 시장이 지금 굉장히 급성장하고 있고요. 

 

그리고 이커머스 시장이 급성장함에 따라 물류센터의 소위 급증 이 두 가지가 크게 (2020년의) 이슈였다고 생각이 듭니다.

 

세부적인 내용으로는 이커머스 시장 규모는 2018년 113조, 2019년에는 134조, 2020년은 160조 (규모로) 예상이 되는데, 2021년에는 아마 처음으로 200조를 돌파할 정도로 빠르게 초고속 성장하고 있습니다.

 

이에 따라 결국은 이커머스의 핵심인 물류센터, 물류부동산도 같이 빠르게 성장하고 있다고 보여지고요.

 

기존에는 주로 용인 이천 광주 쪽에 물류센터가 활성화 되고 (시장이) 커져 있었는데, 최근에는 새로운 수도권에 물류 메카가 탄생을 했습니다.

 

그것은 저희가 인천지역이라고 판단을 하고요.

 

그 이유는 기존에 용인 이천 광주 쪽에 지금 인허가가 어렵다 보니까, 그 주위에 있는 여주 안성 화성 평택 이쪽으로 물류센터가 커지고 있습니다. 

 

 

이쪽에서 아무래도 서울 쪽에 배송, 딜리버리 서비스에 아무래도 어려움이 있기 때문에, 그러다 보니까 아직까지 인허가도 유리하고 고속도로나 서울에 접근성이 좋은 인천지역이 지금 시장에서 크게 대두가 되고 있고요.

 

앞으로는 인천 쪽에 신규 공급이 많아짐에 따라서 새로운 물류 메카로 인천이 대대적으로 커질 것으로 예상이 되고 있습니다.

 

그리고 세 번째로는요 현재 수도권을 많이 보고 있지만 지방 쪽도 일부 보고 있습니다.

 

수도권 외에 두 번째로 영남권 특히 부산 쪽을 많이 보고 있어서 저희 JLL코리아에서 작년에 부산 쪽에 있는 물류 전문 업체와 MOU를 맺었고요.

 

부산 쪽 관련해서 수요가 증가하다보니까, 그쪽으로 지금 집중 마케팅하려고 많은 준비를 하고 있습니다.

 

그리고 네 번째로는 누구라도 요즘 많이 느끼실 텐데 요즘 물류센터가 좀 부족합니다.

 

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그러니까 이커머스의 빠른 성장 속도를 결국은 물류센터 개발 부동산에서 쫓아가기 어려운 상황인데 그렇다고 신규 공급이 없는 것은 아니고요.

 

공급이 있음에도 불구하고 이커머스 성장이 워낙 빠르다 보니까, 현재는 공실률이 급격하게 낮아지고 있고 물류센터가 일부 부족한 상태로 가고 있는 상황입니다.

 

그리고 마지막으로 투자자들 시장에서는 물류센터가 부족하다 보니까, 임대가 되지 않아도 물류센터가 짓기만 하면 바로 선매입을 하는 것이 일반화 돼 있고, 그 다음 Cap Rate(수익율)이 계속적으로 하락 추세를 보이게 되겠죠.

 

그래서 저희는 크게 이 다섯 가지를 2020년 주요 이슈 및 트렌드로 보고 있습니다.

 

◇김 : 지금 (물류)시장을 보면 새벽배송이다 당일배송이다, 야간배송이다 총알배송이다 30분대 배송, 이게 상당히 어떤 배송 서비스가 차별화 돼 상당히 경쟁이 치열한 시장이 되고 있습니다.

 

그 중심에 서 있는 것이 물류센터이고요. 

 

사실 과거에 물류센터 거점이 수도권 중심으로 해서 거의 이뤄졌었는데, 지금은 배송에 대한 차별화 때문에 지역 거점.

 

천안도 그렇고 세종시 부산 음성 각 곳곳에 물류센터의 거점이, 올해 많은 거점이 활성화되지 않았나 수도권 중심에서 변하지 않았나 그렇게 보고 있고요.

 

 

또 하나는 물류센터의 어떤 개발이 과거에는 투자자 중심으로 개발이 많이 이뤄졌는데, 그것도 이제는 앞 단에 시행사가 개발을 해서 투자자한테 심의를 통해서 투자사가 가져가는 구도였는데요.

 

지금은 그게 많이 바뀌었습니다. 이제는 자산운용사가 직접 시행도 하고. 또 하나는 뭐 화주가 시행도 하고 시공사도 하고 개인투자자도 하기 때문에.

 

앞으로 이 시장이 더욱 더 물류센터 개발 쪽 시장이 치열해 질 것 같습니다.

 

그러다 보니까 수요와 공급에서 수요는 많은데 공급이 딸리다 보니까, 어떤 물건이 만들어졌을 때, 그 부동산 가치 서로 살려고 하는 부동산의 가치가 높다 보니까.

 

지금 Cap Rate(수익률)가 6%대에서 5%대까지 떨어지는 상황까지 오고 있습니다.

 

그리고 물류부동산 시장이 많은 얘기가 나오고 있습니다. 지금 이렇게 지어대는데 뭐 공급이 과잉되지 않을 것이냐.

 

이런 얘기도 하고 있지만 20년 전에도 그랬고 10년 전에도 그랬고 항상 똑같습니다.

 

공실률이 오히려 점점 더 떨어지고 있고, 좋은 센터는 아예 초기부터 선매입이나 선화주가 차서 가는 구도이기 때문에 물류센터 시장은 앞으로도 당분간 지속적으로 핫한 시장이 될 것 같습니다.

 

 

●동 : 네 고맙습니다. 두 번째 질문은 지난 몇 년 간 수도권에 물류센터가 대거 건립이 됐거든요. 그럼에도 여전히 공급이 부족한 상황인지 궁금합니다.

 

◆우 : 제가 이 업계(물류부동산)에 온 지 6년 정도 됐는데요 초창기 때는 임차인 시장으로 완전히 시장이 갔었는데요. 

 

지금은 김태석 대표님 말씀처럼 물류센터가 부족하다보니까 선매입 선임차, 기존에는 그런 선임차나 선매입 자체가 매우 어려웠거든요.

 

지금은 그게 어느 정도 일상화 돼 있고요 최근에도 물류센터가 완공도 되기 전에 임대가 될 정도로 지금 물류센터가 부족하고요.

 

핵심은 이겁니다. 이커머스가 지금 굉장히 빨리 성장하고 있고 이커머스가 지금 숫자로 보면 연 한 20%씩 성장을 하고 있거든요.

 

그런데 이 20% 성장이 코로나 때문에 성장률은 더 높아지고 있고, 성장률은 중장기적으로 계속 커질 것 같고 그 다음에 이것에 따른 택배시장 택배시장도 기존에는 보통 10% 수준으로 성장률을 보였는데요.

 

 

최근 올해부터는 코로나 때문에 20% 이상 고성장이 되고 있는데, 결론적으로는 이커머스 시장이 계속 커지고 그 다음 택배시장 물류시장이 전체적으로 커지고 있습니다.

 

그래서 물류센터 공급 현재도 부족하지만 앞으로도 물류센터의 수요에 비해서 공급은 앞으로도 부족할 것으로 예상이 되고요.

 

그리고 이커머스 시장은 물류센터라는 게 보통 건설하는데, 기본적으로 인허가 받고 건축하는 데 2~3년 정도 걸리거든요.

 

거기에 비해서 이커머스 시장은 지금 이번에 코로나가 갑자기 생긴 것처럼 언제든지 그렇게 비대면 비즈니스가 언제든지 탄생할 수 있습니다.

 

물류센터의 공급은 현재도 부족하지만 앞으로도 계속 부족하기 때문에 앞으로 물류센터의 수요는 계속적으로 많아지지 않을까라고 조심히 관망이 됩니다.

 

[다음편 읽기]

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