저온센터 공급 과잉 / 상온센터 공급 부족

네 이번 시간은 물류부동산의 현재 시장동향하고 향후 전망에 대해서 말씀을 드리겠습니다.

현재 시장 동향은 프라임급 물류센터로 이동하는 추세입니다.

최근에 저희가 연면적 만평 이상의 물류센터를 조사해봤는데 공실률이 5% 미만으로 지금 나타나고 있습니다.

5% 미만이라는 얘기는 현재 물류센터가 부족하다는 뜻입니다. 이것은 상온 기준이고요. 저온은 조금 다릅니다.

그리고 두 번째로는 혼합형 물류센터가 공급이 증가되고 있습니다. 상온 플러스 저온. 예전에는 대부분이 상온이었습니다. 물류센터가.

근데 최근에 작년부터 저온시장이 커지면서 물류센터가 요즘 생기면 기본적으로 상저온 복합입니다.

특히 비율은 제일 많은 게 6대4, 7대3 정도. 근데 저온이 들어온 방향이 시장성보다는 사실 현재는 물류센터 부지가 워낙 가격이 오르다보니까 수익성을 맞추기 위해서 저온을 넣는 경우가 많습니다.

그러다보니까 실제 저온이 필요한 업체에는 현재 좀 부족한 상태고 그리고 지금처럼 수지를 맞추기 위해서는 물류센터를 개발하시는 분들한테는 저온이 공급이 많아서 공실의 리스크가 크고

서로가 약간 대조적입니다. 네 그리고 노후 물류센터는 공급과잉으로 지속적으로 공실이 증가하고 임대료가 하락하고 있는데

사실 현재 노후 물류센터는 거의 없고요. 그리고 기존에 이 부분을 찾는 업체들도 있습니다.

아무래도 시설이 컨디션이 안 좋기 때문에 임대료가 조금 낮아서 나름대로 또 공실이 있는 노후 물류센터를 찾는 분들이 있고요.

앞으로는 노후 물류센터를 주변에 부지나 이런 부분들을 매수해서 리모델링 하는 거. 그런 부분들도 검토를 좀 하고 있는데 그 부분은 대개 제한적이라더라고요.

사실은 이 노후 물류센터 리모델링 쪽이 시장이 커지면 지금 물류 부지가 부족하다는 것들이 조금 완화가 될 텐데 현재로서는 이 리모델링 시장은 아직은 어렵습니다.

그러다보니까 물류 부지를 계속 찾게 되는 거고 결국 물류 부지가 없다보니까 가격이 오르는 거고

결국 가격이 오르다보니까 상온으로만 해도 되는데 수익을 맞추기 위해 저온을 넣는 거고 또 그러다보니까 저온이 많아져서 결국은 공급이 과다가 되는 그런 개념이죠.

근데 결국은 저온을 쓰려는 업체들은 계속적으로 있고 많아지고 있는데 이 분들의 첫 번째 핵심은 로케이션입니다.

물류센터를 선정할 때 크게 두 가지입니다. 첫 번째 로케이션, 두 번째 비용 두 가지인데 상온 같은 경우에는 물동량이 택배로 나가거나 이런 부분들을 로케이션이 중요하지 않기 때문에

거점, 로케이션보다는 비용 쪽에 포지션을 높게 두는데 저온은 아닙니다. 저온은 100% 로케이션입니다.

저희가 예전에 좀 거리가 먼 위치인데 임대료를 좀 저렴하게 해서 진행을 한 번 했었는데 결론적으로는 1일 최소 3배송, 4배송을 원했는데 거리가 멀다보니까 하루에 1배송도 어렵다.

거리가 멀어서 결국은 저렴한 임대료에도 불구하고 그래서 저온센터를 하실 때는 가장 수도권에 가까운, 근접한 그런 곳을 하셔야 되는데 사실 이런 땅 구하기가 힘들죠.

더구나 이런 땅을 구한다고 하더라도 땅 값이 높기 때문에 임대료가 굉장히 폭발적으로 올라가는 그런 상황이 됩니다.

그래서 그런 부분들은 종합적으로 잘 판단을 해야 될 것 같습니다.

그리고 현재까지는 주로 이제 임차인, 얼마 전까지만 하더라도 임차인이 시장을 주도하고 주로 임차인들이 계약의 주도권을 잡았는데

지금 현재는 임차인보다는 임대인 쪽으로 시장이 가고 있는 상황입니다. 이유는 하나입니다. 수요보다 공급이 좀 부족한 상황입니다.

그렇기 때문에 지금은 임차인보다 임대인 쪽이 조금 더 큰 힘을 가지고 시장을 지금 이끌어 나간다고 보면 되고요.

계약 기간 같은 경우도 예전 같은 경우에는 보통 2~3년이 많았는데 최근에 계약 기간은 제일 많은 게 5년입니다. 5년에서 7년.

그래서 한 1~2년 만에 5년 정도 되는 장기 임차 건이 굉장히 늘어난 상태죠.

그리고 마찬가지로 이 업의 특성인데 앞으로 미래의 특성인데 이커머스, 개인이 많이 소비하는 이커머스 사업도 계속 성장하고 있고요.

기업들이 사용하는 3PL, 3자물류도 성장하고 있고 특히 콜드체인, 신선식품 시장도 성장하고 있기 때문에 현재로서는 이 세 가지 시장이 같이 성장하고 있다고 보면 되겠습니다.

그리고 이것을 향후 전망으로 보면요. 그리고 물류 쪽의 전망은 저는 개인적으로 매우 밝게 보고 있습니다.

일단은 많은 대기업들이 물류를 하려고 물류시장에 뛰어들고 있고요. 그리고 아까 말씀드린 것처럼 경기가 어려우면 어려울수록

불황이 오면 올수록 개인은 같은 상품을 저렴하게 살 수 있는 이커머스를 좀 더 사용할 것이고 그리고 상품도 저렴하지만 굳이 내가 발품을 팔아서 사러가는 시간, 비용을 줄일 수 있습니다.

집에까지 택배로 다 갖다 주니까. 그리고 두 번째로는 기업들입니다. 경기가 어려워서 각종 비용을 줄여야 할 때는 제일 첫 번째가 기업들은 물류비입니다.

뭐 물류비 광고비 홍보비 교육비 다양하게 있는데 대부분 제조를 가지고 있는 기업에서는 물류비가 가장 큰 포지션을 차지하기 때문에 물류비인데

결국은 경기가 어렵고 불황이 지속되면 자기들이 하고 있는 자사물류를 3자물류, 제 3자한테 위탁을 해서 물류비도 절감이 되고

본인들이 하고 있는 업에 집중할 수 있는 그런 장점이 있기 때문에 두 가지를 보고 있습니다.

개인은 이커머스 그리고 기업들은 3자물류 이런 쪽에 계속적으로 진행을 하기 때문에 저는 되게 긍정적으로 보고 있습니다.

그 외에는 아까 말씀드린 것처럼 1인가구와 맞벌이가 많아지면서 HMR시장, 신선식품 같은 제품이라도 신선하고 맛있게 먹을 수 있는 것.

그런 부분드링 점점 더 커지기 때문에 저는 긍정적으로 보고 있고 특히 아시겠지만 해외 직구와 역직구 이쪽 시장도 계속해서 커지기 때문에

저는 향후 물류 부문의 전망은 계속적으로 성장은 지금보다 더 많이 빠르게 될 것 같고 특히 코로나가 언제 끝날지 모르겠지만 코로나가 끝나든 끝나지 않든

물류시장 관련해서 향후 전망은 굉장히 밝게 그리고 빠르게 성장할 것 이라고 보고 있습니다.

그리고 물류센터 관련해서는 대형센터가 계속해서 필요한 상태입니다. 예전 같으면 보통 2~3천평이 제일 많았는데 요즘에는 제일 많이 찾는 평수가 5~7천평, 만평도 많이 찾거든요.

그래서 저희가 최근에도 대형 평수들을 계약을 많이 했는데 결론적으로는 대형센터가 앞으로의 핵심이고 계약 기간 자체도 기본적으로 5년을 가기 때문에

앞으로 물류 관련해서 투자나 물류센터 관련한 시장에 대해서는 굉장히 좀 긍정적으로 보고 있습니다.

그리고 현재도 그렇지만 앞으로도 물류산업의 성장에 대비해서 공급은 제한적이고 공급의 속도가 좀 낮기 때문에

중장기적으로도 물류센터의 공실은 지금처럼 적을 것이라고 생각이 들고 특히 상온에 대한 그런 니즈는 굉장히 많은 것 같습니다.

그래서 물류센터를 지을 때 상온센터를 최대한 많이 확보하는 게 핵심인데 물론 땅 값이 비싸니까 그런 것들은 잘 조율을 해가지고 어떤 사업의 수지를 맞춰가면서 하는 게 맞을 것 같고요.

그 다음에 앞으로 이슈가 되는 게 딱 하나 있습니다. 저온센터거든요.

결국은 신선식품 계속 커지고 있지만 저온센터의 공급 속도가 더 빠르기 때문에 현재 (수요공급) 밸런스가 안 맞아서 공실이 생기는 부분이고

또 하나는 저온을 원하는 위치에서 많이 찾고 있는데 실제로 저온(창고가) 나오는 위치는 외곽이 많습니다.

그러다보니까 서로 매치가 안 되는 부분인데 이 부분도 시간이 어느 정도 흘러가면 해결이 될 거라고 생각을 하는데

수도권의 가까운데 인천, 부천, 안산, 시화 뭐 이런 쪽으로는 그래서 완공일로부터 1년 안 정도면 저온도 (화주가) 찰 것 같은데

그 외곽지대에는 조금 더 긴 시간을 둬야하지 않을까 생각이 듭니다.

그래서 저는 향후 전망은 지금처럼 물류부동산 상온은 계속적으로 부족할 것 같고 저온은 극과 극이죠.

원하는 대는 없고 원하지 않는 곳에 있으니까 결국 중간 위치에 센터를 확보를 하는 쪽으로 그렇게 방향이 짚어질 것 같습니다.

그래서 내년부터 내후년까지 물류센터 상온은 계속적인 공급 부족이 예상이 되고 저온은 공급 과잉이 예상이 됩니다.

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