하림그룹 명운 걸린 양재동 개발 쟁점

기대가 큰 만큼 실행 리스크도 함께 보는 균형이 중요해 보입니다.

2025/12/16 화요일

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🤔서울 양재동 부지 개발 기대가 반영되며

최근 하림지주 주가 변동성이 확대되고 있습니다.

✨ 오늘 다룬 이야기

하림지주 주가 급등의 배경
토지 자산주 테마로 묶인 이유
양재동 개발 프로젝트의 큰 그림
양재동 부지가 주목받는 이유
인허가 진행 단계와 향후 일정
대규모 사업비와 자금 조달 구조
부동산을 넘는 본업 시너지 가능성

자료: 서울 양재첨단물류단지 조감도 서울시 제공

🤔왜 하림지주 주가가 갑자기 들썩일까

최근 하림지주 주가가 이틀 연속 급등하며 시장의 주목을 받고 있습니다. 서울고속버스터미널 재개발 테마가 확산되면서 인근 토지 보유 기업들이 함께 재조명받는 가운데 하림은 양재동 대규모 부지 개발 기대가 겹치며 자산 재평가 기대감으로 급부상한 모습입니다.

😧급등의 불씨는 어디서 시작됐나

이달 중순 기준 하림지주는 전날 상한가 흐름 이후에도 추가 강세를 보였습니다. 서울 주요 터미널과 물류 부지 개발 이슈가 번지면서 천일고속과 동양고속 등과 함께 토지 자산주 테마로 묶인 영향으로 해석됩니다. 결과적으로 양재동 부지의 잠재력이 다시 부각된 타이밍이었습니다.

🙄양재동 프로젝트는 어떤 그림인가

하림지주 100퍼센트 자회사인 하림산업이 추진하는 양재 도시첨단물류단지는 서초구 양재동 옛 화물터미널 부지에 물류 주거 업무 상업 기능을 결합한 복합 개발 계획입니다. 지하에는 스마트 물류센터를 두고 지상에는 아파트 오피스텔 호텔 상업시설 등을 배치하는 구상이 반복적으로 거론되고 있습니다. 규모는 최고 58층에서 59층 수준으로 언급되며 대형 복합단지로의 개발이 핵심입니다.

😦이 땅이 왜 금싸라기로 불리나

양재 나들목과 강남순환도로 인접이라는 입지 덕분에 교통 요지이자 도심 물류 거점으로의 활용 가치가 큽니다. 2016년 매입 이후 시간이 흐르며 토지 가치가 상승했고 개발 계획이 구체화될수록 장부가와 체감 시세의 괴리가 커지기 쉬운 구조가 재평가 기대를 키우는 배경으로 작용했습니다.

🙂인허가는 지금 어디까지 왔나

서울시 승인과 변경 고시 등을 거쳐 착공 직전 단계로 거론되는 서초구 건축심의 절차가 진행 중인 흐름으로 정리됩니다. 계획이 큰 틀에서 흔들리지 않고 행정 절차가 순조롭게 마무리된다면 착공과 본격 자금 조달 단계로 넘어갈 동력이 생길 수 있다는 관측이 나옵니다.

😐자금 조달이 가장 큰 관전 포인트인 이유

총사업비가 6조8000억 원에서 7조 원 수준으로 거론되는 대형 프로젝트이기 때문에 조달 구조가 성패를 좌우합니다. 선분양을 통해 큰 비중의 자금을 마련하고 부족분은 프로젝트파이낸싱과 외부 차입 그리고 그룹 차원의 지원 가능성으로 메우는 시나리오가 언급됩니다. 공공기여와 추가 인프라 비용 부담도 변수로 거론되며 분양 시장 상황에 따라 속도와 안정성이 달라질 수 있다는 점이 핵심 리스크로 읽힙니다.

😏본업 시너지는 단순 부동산을 넘어선다

하림그룹은 사료 축산 가공 식품 제조 유통까지 이어지는 식품 가치사슬을 강점으로 내세워 왔습니다. 이 단지가 도심 물류 거점으로 자리 잡으면 신선식품 유통과 라스트마일 역량 강화로 연결될 수 있고 오드그로서 같은 온라인 유통 사업에도 탄력이 붙을 수 있다는 논리가 나옵니다. 물류를 비용이 아니라 성장 동력으로 다시 정의하려는 전략적 메시지로도 해석됩니다.

🤔어떤 점을 눈여겨 봐야 할까

첫째로 인허가 마일스톤과 착공 일정이 실제로 어떻게 연결되는지 일정표를 세밀하게 추적하셔야 합니다. 둘째로 자금 조달 구조에서 선분양 의존도가 높을수록 시장 상황에 민감해질 수 있으니 분양 가정이 흔들릴 때의 대체 조달 방안까지 함께 점검하셔야 합니다. 셋째로 프로젝트가 그룹의 식품 물류 밸류체인과 어떤 방식으로 연결되는지 운영 관점에서 재설계하는 접근이 필요합니다. 기대가 큰 만큼 실행 리스크도 함께 보는 균형이 중요해 보입니다.

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