희망과 난관이 교차하는 '물류부동산'

부울경 지역의 물류센터도 수도권 물류센터 형태로 점점 진화하여 고객의 소비형태 변화에 따라 다양하고 혼합적인 물류센터와 네트워크로 변화할 것으로 전망됩니다.
11/02 목요일 로지브리지 뉴스레터입니다
2023/11/02 목요일
 
 
 
도움을 받는 사람보다
도움을 주는 사람이 되어라.
그것은 바로 지배력의 원천이다.
 
- 발타사르 그라시안 -
 
 
글 : JLL KOREA 부산사무소 박재길 부장
 

✔ 희망과 난관 교차

 

지난 22년 하반기부터 이어져 온 높은 인플레이션에 따라 글로벌 긴축으로 물류 수요가 위축되고, 항만 적체 등과 같은 물류망 병목현상이 완화되어 점진적인 공급망 정상화가 이루어졌습니다. 그러나 21년의 기록적인 해운시장의 호황, 세계경제의 인플레이션, 우크라이나 전쟁으로 세계 경기 둔화에 따른 영향이 부산지역의 수출입 물류시장에도 나타나고 있는데요. 경기의 조정국면에 따른 수요 둔화와 수출 부진이 24년 상반기까지 일부 수출입 물동량의 감소로 이어질 것으로 보입니다.

 

부산항은 지난 20여년간 많은 어려움 속에서도 2%대의 지속적인 컨테이너 물동량 처리와 성장을 통해 세계 환적 2위 항만으로 자리하고 있습니다. 또한 가덕도 신공항, 2030엑스포 유치, 부산 북항 재개발, 스마트항만 인프라 고도화, 여객 크루즈 운항, 세계 유수의 전기자동차 공장 유치 등 많은 개발 이슈로 끊임없는 성장과 발전을 만들어가고 있습니다.

 

2020년 초부터 2022년 상반기까지 지난 3년간 코로나 팬데믹에 따른 선복 공급 부족이 지속되면서 해상운임의 고운임 시황이 지속 유지되어 왔습니다. 이와 관련해 막대한 수익과 더불어 기업의 물류인프라 구축, 장기 개발계획과 기업의 투자가 동시에 이루어지고 있습니다. 선사와 물류사의 호황으로 직간접 투자 및 항만인프라 구축과 활성화를 위한 사업이 진행되고 있죠.

 

올해 7월 부산신항 서컨테이너터미널(2-5, 2-6단계)이 준공됐으며, 운영 효율화를 위해 일부 부산 북항터미널의 물류사가 부산 신항 서컨테이너터미널과 배후부지로 이전되기도 했습니다. 그리고 부산신항 북’컨’ 2단계 개발공사가 올해 2월 14일 착공됐으며, 경남 창원시 진해구 안골동 욕망산 일원에 복합물류시설, 업무편의시설 등을 갖추고, 부산항의 경쟁력을 제고하기 위한 공공개발사업이 진행되고 있습니다. 1, 2차 항만 배후부지 조성사업은 2035년까지 12년에 걸쳐 사업이 추진할 예정이며, 이에 따른 부산신항과 인근 배후단지의 연관산업들이 활성화될 것으로 기대합니다.

 

이처럼 희망과 난관이 교차하는 올해 2분기부터 부울경 지역의 물류센터 공급이 본격적으로 시작됐습니다.

 

 

✔ 부울경 지역 현황

 

먼저 부울경 지역의 물류센터 지역별 인허가와 공급 현황입니다. 부산 신항 인근의 산업 물류센터 건축허가를 기준으로 부산 강서구 지역은 13건이며, 연면적 461,107평, 3건의 물류센터가 올해 12월 말까지 71,070평이 공급될 예정입니다. 그리고 경남 창원시 진해구 지역의 건축허가는 4건이며, 연면적 139,075평, 45,042평이 공급되었습니다.

 

상기 물류센터 공급은 지난 3년 전부터 개발계획이 이루어져 상온과 저온 물류센터가 3:7의 비율이므로 저온센터의 공실이 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 상온센터는 2차전지, 전장품, 방산물자, 등의 수출입화물의 취급을 위한 문의가 지속적으로 이루어지고 있으며, 임대계약으로도 일부 성사되고 있고요.

 

김해지역의 물류센터 건축허가는 지난 3년간 17건입니다. 연면적 681,242평 중 133,786평이 24년 하반기까지 공급될 예정이며, 양산지역의 물류센터 건축허가는 지난 3년간 10건, 연면적 318,251평, 178,060평이 25년까지 순차적으로 공급될 예정입니다. 양산지역은 유통과 지역거점의 물류센터 개발이 가장 활발하게 이루어는 지역이기도 한데요. 과거의 단순 보관 기능을 벗어나 대형화 접근성, 전문화된 물류센터의 새로운 출발점이 될 것이라고 생각합니다.

 

부울경 지역 상온센터의 임대료는 평당 23,000원~38,000원을 유지하고 있으며, 저온센터는 평당 50,000원 ~65,000원 범위 내에서 형성되고 있습니다. 임대료 상승은 올해 상반기부터 이어진 신규 공급에 따라 22년 대비 제한적일 것으로 예상됩니다.

 
(좋은 물류센터를 구축하는 것도 중요합니다)
 

✔ 좋은 물류센터

 

최근, 금리 인상과 원자재 가격 폭등으로 물류센터 완공이 지연되고, 대외여건의 악화로 신규 개발 중이거나 완공된 물류센터가 자금 운용 이슈 때문에 매물로 나오고 있어 주의가 필요한 상황입니다.

 

앞에서 언급한 물류시장의 전반적인 어려움은 최근 경제시장의 전반에서 나타나고 있으며, 불확실성으로 인해 물류센터 신규 개발이 최소화되거나 실물 자산 중심의 거래가 심화될 것으로 예측하고 있습니다. 부산지역도 신규 개발 중이거나 완공된 물류센터가 매각을 추진하는 사례가 발생하고 있고요. 여러 사례로 볼 때 신규 물류센터 개발이 어려운 상황이 발생할수록 좋은 물류센터의 자산 가치는 상대적으로 상승할 것으로 예상됩니다.

 

그간 물류센터는 입지보다 면적 등 규모가 더 중요한 요소였으나, 향후에는 물류센터의 임차료, 배송거리, 운영특성 등의 비용적 측면이 더 크게 반영될 것으로 보입니다. 따라서 부울경 지역의 물류센터도 수도권 물류센터 형태로 점점 진화하여 고객의 소비형태 변화에 따라 다양하고 혼합적인 물류센터와 네트워크로 변화할 것으로 전망됩니다.

 

2023년 경제상황이 어려워지고 대외여건이 악화됨에 따라 수출 부진과 경기회복 둔화로 물류센터 투자와 공급이 제한되고, 수출입 물동량의 일부 감소로 물류센터 공실률 상승과 임대료 하락의 일부 우려도 있지만 제한적이며, 경기 회복에 따라 변수가 될 것으로 생각됩니다.

 
 
 
 
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