물류부동산 전문가들의 향후 수요 공급 전망

최대 전자상거래 업체 아마존의 사례를 봤을 때 국내 물류센터 현황은 어떤지, 시장의 흐름을 꿰뚫고 있는 물류부동산 전문가들의 답변을 청취해 봤습니다.

2022/9/7 수요일

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– L.론허바드 -

아마존도 긴축경영, 물류센터 줄이기

블룸버그 통신이 컨설팅업체 MWPVL인터내셔널의 자료를 인용해 보도한 바에 따르면 아마존이 가용면적 규모가 약 2.3㎢ 달하는 미국 내 물류창고 42곳을 폐쇄하거나 건설계획을 백지화했습니다.

또한 2.3㎢ 면적의 물류창고 21곳의 개장을 연기하고 유럽지역에서도 일부 계획을 취소했습니다. 경기침체를 대비하기 위해 아마존도 긴축경영을 하는 것으로 보이는데요. 다른 자산에 비해 물류센터는 고정비 부담이 더욱 크기 때문입니다.

메이트플러스 노종수 상무

물류센터 공급규모는 올해와 내년에 크게 증가할것으로 보입니다.

2021년 113만평(전년비 42% 상승), 2022년 235만평(전년비 109% 상승), 2023년 469만평(전년비 100% 상승) 공급이 계획되어 있고 신규 인허가 제한 및 금리인상, 공사비상승 등으로 상당수 공사가 지연되어 2024년 이후 공급계획은 큰 폭으로 하락이 예상됩니다.

수도권에 2022년 188만평, 2023년 325만평 공급이 예정되어 있으며,충청권의 경우 2022년 29만평, 2023년 59만평 공급 예정영남권의 경우 2022년 12만평, 2023년 69만평 공급 예정호남권의 경우 2022년 3만평, 2023년 14만평 공급 예정입니다.

수요의 경우 쿠팡 등 이커머스 업체의 거점구축 감소로 인한 영향은 있겠지만 제조, 3PL, 유통물류의 경우 장기적인 거점계획을 수립하여 대규모로 신규,통합 거점이 구축될 것으로 보여집니다.

따라서, 라스트마일 배송을 위한 도심과 가까운 물류센터의 경우 지속적인 수요가 발생할 것이고 업종의 특성에 따라서 다르긴 하지만 물류의 이동 동선에서 벗어나 있는 센터의 경우 화주를 구하는데 1년~2년 정도의 시간이 필요해 보입니다.

따라서 업종의 특성에 따른 수요를 정확히 파악한 후 공급이 이루어 지는 것이 특히 필요해 보인다고 할수 있습니다.

인허가, 공사비, 금리인상 등의 사유로 인해서 개발할 경우 사업성이 떨어져 착공을 지연하거나 인허가를 연기하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이런 현상은 수도권 뿐만 아니라 비수도권의 경우도 마찬가지입니다.

물류센터의 경우 아직까지 국내,해외 투자자들이 오피스,리테일 등 타 상업용부동산 보다 물류산업의 성장성에 주목을 하고 있으며 지속적으로 높은 관심을 가질 것으로 판단됩니다.

따라서 도심과 인접한 지역에 개발은 수요가 지속적으로 많을 것으로 판단되기 때문에 개발이 필요해 보이고 도심과 거리가 먼 그외 지역의 경우 대규모(5만평이상)로 공급하는 것보다는 1~2만평 내외의 규모로 공급되는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.

대형 제조,물류,유통업체의 장기거점을 제외한 일반적인 물류창고 수요는 2천평~5천평 정도가 가장 많기때문에 면적에 대한 조정도 필요해 보입니다.

좋은 입지의 경우 준공전 화주가 선임차 할 가능성이 매우 높고 매각까지 생각한다면 금리등의 영향을 고려한 EXIT 시점만 고려하면 될것으로 생각됩니다.

JLL코리아 우정하 상무

물류센터 수요는 상당히 많습니다. 다만 상온센터 위주로 수요가 많습니다. 저온센터는 수요가 없습니다. 저온센터는 신선식품 시장이 호황임에도 불구하고 공급이 많아서 저온 같은 경우에는 공급과다이며 수요는 적은 상태입니다.

따라서 앞으로 물류센터를 개발하시려면 상온센터 위주로 개발하시는 것을 추천드립니다. 지금 상온센터는 특별한 지역에 국한되지 않습니다. 수도권, 비수도권 가리지 않고 가능하고 핫한 곳은 영남쪽입니다. 부산, 경남, 울산, 이쪽으로 많이 옮겨지고 있습니다.

저온은 수도권과 마찬가지로 영남쪽도 어렵습니다. 그 쪽으로 안전하게 하시려면 상온위주로 하시는 게 무난합니다. 상온은 계속적으로 개발을 많이 하시면 2~3년뒤에 시기가 좋습니다.

지가 상승, 금리인상, 공사건설자재값 인상 이 3가지 악재 때문에 신규개발이 많이 멈춘 상태인데요. 이 어려움을 뚫고 개발하시면 2~3년 후에는 물류센터의 밸류가 높아질 것으로 예상됩니다.

현실적인 어려움을 뚫고 개발하시게 된다면 추천드리고 싶습니다. 2~3년 후를 보고 적극적으로 개발하시는 부분도 필요해 보입니다.

알스퀘어 진원창 이사

현재 수도권과 비수도권 모두 수급상 상/저온이 다르게 나타나고 있습니다. 상온은 초과수요, 저온은 초과공급 시장으로 말씀드릴 수 있습니다.

이커머스 산업이 빠르게 성장하고 있어 물류창고 수요가 늘어나고는 있으나 저온수요(신선식품 중심)는 아직 일부 이커머스 업체에 한정되어 있고 이 수요 대비 공급이 일시적으로 많이되고 있기 때문입니다.

특히 올해와 내년에 공급물량이 역대 최대치로 많다보니 저온시장의 경우 공급초과 현상이 당분간 지속될 것으로 전망됩니다.

현재 물류창고 개발시장은 다소 좋지 않습니다.

금리인상, 자재비상승, 인허가제한 등으로 개발환경이 좋지 못하기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 물류창고의 수요는 지속되고 있기 때문에 지금 개발을 한다면 면밀한 분석을 통해 입지, 유형을 어느 때보다 잘 따져봐야 합니다.

(주)디오로지텍 물류연구소 손병석소장(물류학박사)

2022년 2분기 현재 수도권에서 운영 중인 임대 물류센터는 866개(22,819,834m², 6,903,000평형)로 조사됩니다.

이 중 2018년 이후 공급된 물류센터가 전체의 약 45.9%(10,493,344m²(3,174,237평형))를 차지하는 것으로 분석되는데요.

2020~2022년 6월까지의 창고 건축물 인허가 정보(국토부 세움터자료 기준)를 살펴보면, 2023년 9월 이후에 수도권에 추가로 공급될 물류창고 면적은 18,247,168m²(5,519,769평형)이고, 착공된 물류창고가 9,551,567m²(2,889,349평형) 미착공된 물류창고가 8,695,601m²(2,630,419평형)로 조사됩니다.

이 중 경기도에서 물류창고의 공급 물량이 가장 높은 지역은 안성시 2,734,969m²(827,328평형)이고, 차순으로 이천시(2,436,402m², 737,011평형), 평택시(2,162,990m², 654,305평형)로 분석되며, 인천시 서구에 공급예정인 물류창고는 1,860,103m²(562,681평형)로 나타납니다.

2018년도 이후에 개발되는 물류센터들은 대부분 사업성과 Exit 전략을 위해 물류센터 내 저온을 함께 개발하는 사례가 많았습니다.

작년까지는 코로나의 영향으로 특히 온라인 신선식품 시장의 성장을 예측하는 추세였지만, 최근 롯데와 BGF가 새벽배송시장 사업에서 철수하고 11번가, 위메프, 티몬 등도 신선식품 사업을 정리한 바 있어 앞으로 이러한 저온창고의 수요가 기존의 예측처럼 성장세가 지속될지에 대해서는 다소 의문이 드는 것이 현실입니다.

현재 수도권에 추가로 공급될 물류창고 면적은 18,247,168m²(5,519,769평형)으로 기존 임대 물류센터의 면적(22,819,834m², 6,903,000평형)에 약 80%로 앞으로 화주 유치 전략이 없는 물류센터 개발은 성공을 담보할 수 없을 것으로 생각됩니다.

또한, 금리인상 영향과 저온물류시설의 공실률 증가, 그리고 빅3 대형유통사의 투자보류 등 대내외적 영향으로 PF가 어렵게 된 점과 건설자재단가 상승과 인허가 가능부지의 지가상승등은 개발여건이 어렵게 된 점에 일조하고 있습니다.